안녕하세요, 템휴입니다.
전세는 세계에서 한국에만 있는 제도이고, 그 전세가 서울 아파트 시장에서 빠르게 자리를 내주고 있습니다. 올해 1~9월 서울 아파트 전세 거래는 1년 전보다 27.5% 줄었고, 월세 거래가 전세를 앞질렀습니다. "전세가 사라진다"는 말은 몇 년째 반복됐지만, 올해의 속도는 다릅니다. 그래서 오늘은 결과가 아니라 원인을 보려고 합니다. 전세라는 제도는 세입자, 집주인, 은행 세 당사자의 계산이 맞아떨어질 때만 굴러갑니다. 그 계산을 바꾸는 밸브가 세 개 있습니다. 금리, 대출, 그리고 보증입니다. 지난 1년 사이 세 밸브가 어떻게 잠겼는지 숫자로 따라가 보겠습니다.
1. 전세는 세입자가 집주인에게 해 주는 무이자 대출이다
원인을 보기 전에 전세의 정체를 한 줄로 정리하겠습니다. 전세는 세입자가 집값의 절반이 넘는 목돈을 집주인에게 맡기고, 집주인은 그 돈을 2년 동안 이자 없이 굴린 뒤 돌려주는 계약입니다. 집주인 입장에서는 은행보다 조건 좋은 대출이고, 세입자 입장에서는 월세를 안 내는 대신 목돈의 이자 수익을 포기하는 거래입니다. 이 거래가 성립하려면 세 가지가 필요합니다. 세입자가 목돈을 빌릴 수 있어야 하고(전세대출), 집주인이 그 목돈으로 월세 받는 것보다 나은 수익을 낼 수 있어야 하고(집값 상승 또는 투자 수익), 세입자가 2년 뒤 그 돈을 돌려받는다고 믿을 수 있어야 합니다(보증). 세 조건 중 하나라도 무너지면 전세는 월세로 바뀝니다. 지금은 셋이 동시에 흔들리고 있습니다.
2. 첫 번째 밸브, 금리: 전세의 가격 우위가 사라졌다
한국은행은 올해 7월 기준금리를 2.50%에서 2.75%로, 8월에 다시 3.00%로 올렸습니다. 두 달 연속 인상이고, 3년 반 만의 긴축 전환입니다. 이 0.5%포인트가 전세와 월세의 저울을 어떻게 기울였는지, 세입자의 계산서로 보겠습니다. 서울 아파트 전세 보증금 중 3억 원을 빌려야 하는 세입자를 가정합니다.
| 구분 | 적용 금리 | 3억 원 기준 월 부담 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 전세대출로 3억 빌릴 때 이자 | 4.35% | 약 108만 7,000원 | 8월 신규 취급 가중평균(한국은행) |
| 보증금 3억을 월세로 돌릴 때 | 4.7% | 약 117만 5,000원 | 서울 아파트 시장 전월세전환율(5월) |
| 집주인이 요구할 수 있는 법정 상한 | 5.0% | 약 125만 원 | 기준금리 3.0% + 2%p |
| (참고) 저금리기 가정: 전세대출 2.9% | 2.9% | 약 72만 5,000원 | 전환율 4.0% 가정 시 월세는 100만 원 |
출처: 한국은행 2026년 8월 금융기관 가중평균금리(전세자금대출 4.35%, 주택담보대출 4.66%, 저축성수신 3.21%), 국토교통부 실거래 기반 전월세전환율(서울 아파트 4.7%, 2026.5, 이데일리 2026.7.25 보도), 주택임대차보호법 시행령 제9조(법정 전환율 = 기준금리 + 2%p). 저금리기 수치는 2021년 전후 수준을 단순화한 가정입니다.
표의 핵심은 두 번째 줄과 첫 번째 줄의 차이입니다. 3억 원을 전세대출로 빌리면 월 109만 원, 같은 돈을 월세로 내면 117만 원. 차이가 월 8만 7,500원입니다. 저금리 시절에는 이 차이가 월 27만 5,000원이었습니다. 전세가 월세보다 압도적으로 싼 선택이었기 때문에, 세입자는 대출을 받아서라도 전세를 택했습니다. 지금은 그 가격 우위가 거의 사라졌습니다. 월 8만 원 차이라면 보증금 3억 원을 집주인에게 맡기는 위험, 2년 뒤 돌려받지 못할 가능성, 이사 때마다 대출을 다시 받아야 하는 번거로움을 감수할 이유가 약해집니다. 금리가 전세를 직접 없앤 것은 아닙니다. 전세를 선택할 '이유'를 없앤 것입니다.
3. 두 번째 밸브, 대출: 전세대출은 2년 만에 네 번 조여졌다
전세대출은 오랫동안 규제의 사각지대였습니다. 주택담보대출에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR)에서 빠져 있었고, 보증기관이 90%까지 보증을 서 줘 은행은 거의 위험 없이 빌려줬습니다. 정부가 이 구조를 바꾸기 시작한 것은 전세대출이 집값을 밀어 올리는 통로라는 판단 때문입니다. 세입자가 빌린 전세금이 집주인의 갭투자 자금이 되는 경로입니다. 지난 2년의 조치를 시간순으로 놓으면 이렇습니다.
| 시점 | 조치 | 내용 |
|---|---|---|
| 2023년 1월 | 강남3구·용산 3억 초과 아파트 매수자 | 해당 주택 전세대출 금지(투기지역) |
| 2025년 | 수도권·규제지역 보증비율 축소 | 전세대출 보증 90% → 80%, 은행 심사 강화 |
| 2025년 6월 | 6·27 대책 | 소유권 이전 조건부 전세대출 금지(갭투자 차단), 주담대 6억 한도·6개월 내 전입 의무 |
| 2025년 10월 | 규제지역 확대 | 투기과열지구 내 3억 초과 아파트 매수자 전세대출 제한 확대, 1주택자 전세대출 이자분 DSR 산입 |
| 2026년 8월 | 8·13 금융대책 | 비거주 1주택자 전세대출 보증 금지(2027.1 시행), 1주택자 보증비율 80% → 70%(수도권), 90% → 80%(그 외) |
| 2027년 1월 | 시행 예정 | 수도권·규제지역 아파트를 보유하고 한 번도 살지 않은 1주택자: 전세대출 신규·연장 모두 제한 |
출처: 금융위원회·국토교통부 8·13 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(2026.8.13), 경향신문·한국경제(2026.8.13), 핀포인트뉴스(2026.6.11). 금융위는 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출을 약 9조 3,000억 원, 약 6만 건으로 추산했습니다(건당 평균 약 1억 5,500만 원).
이 조치들의 공통점은 '전세금이 집 사는 돈이 되지 못하게' 막는 것입니다. 집을 사면서 세입자를 들여 그 보증금으로 잔금을 치르는 갭투자, 자기는 전세 살면서 산 집은 세를 주는 비거주 1주택이 차례로 막혔습니다. 세입자 입장에서는 자기가 빌리는 돈이 아닌데도 영향을 받습니다. 집주인이 비거주 1주택자라면 내년 1월부터 그 집의 세입자는 전세대출 연장이 안 될 수 있고, 보증비율이 70%로 내려가면 은행은 나머지 30%의 위험을 금리와 심사로 돌려받습니다. 전세대출 금리가 8월 한 달에 0.16%포인트 오른 데는 기준금리뿐 아니라 이 보증 축소가 깔려 있습니다.
결과는 잔액에 나타납니다. 은행권 전세자금대출 잔액은 6월 말 163조 7,000억 원으로 한 달 새 7,000억 원 줄었고, 2025년 9월 이후 13개월 연속 감소하고 있습니다. 같은 기간 주택담보대출은 매달 수조 원씩 늘었습니다. 돈이 전세에서 빠져 매매로 간 것이 아니라, 전세를 받칠 돈의 수도꼭지가 잠긴 것입니다. 전세 매물이 있어도 빌릴 돈이 없으면 전세 계약은 체결되지 않습니다.
4. 세 번째 밸브, 집주인의 계산: 전세는 집값이 오를 때만 남는 돈이었다
여기서 많이 하는 오해가 있습니다. "금리가 오르면 집주인은 보증금을 은행에 넣어 이자를 받으니 전세를 선호한다"는 설명입니다. 숫자로 확인해 보겠습니다. 서울 아파트 전세 보증금 5억 원을 받은 집주인이 그대로 전세를 유지하는 경우와, 보증금 2억 원에 나머지 3억 원을 월세로 돌리는 경우입니다.
| 구분 | 전세 유지(보증금 5억) | 반전세 전환(보증금 2억 + 월세) |
|---|---|---|
| 보증금 예금 이자(3.21%, 세후) | 약 1,358만 원 | 약 543만 원 |
| 월세 수입(3억 × 4.7%) | — | 연 1,410만 원(월 117만 5,000원) |
| 임대소득세(분리과세, 필요경비 50%·공제 200만 원) | — | 약 -78만 원 |
| 연간 세후 수입 합계 | 약 1,358만 원 | 약 1,875만 원 |
| 법정 상한 5.0%를 적용하면 | — | 약 1,958만 원 |
출처: 한국은행 8월 저축성수신금리 3.21%, 서울 아파트 전월세전환율 4.7%, 소득세법상 주택임대소득 분리과세(수입 2,000만 원 이하, 세율 14%+지방소득세, 등록임대 아닌 경우 필요경비 50%·기본공제 200만 원, 다른 종합소득 2,000만 원 이하 가정). 이자소득세 15.4% 적용. 개인별 세금 상황에 따라 달라지는 단순 비교입니다.
집주인에게는 월세가 연 500만 원 넘게 유리합니다. 전월세전환율 4.7%가 예금금리 3.21%보다 높기 때문이고, 이 관계는 저금리 시절에도 마찬가지였습니다. 그런데도 집주인들이 전세를 유지한 이유는 보증금을 은행에 넣지 않았기 때문입니다. 보증금은 다음 집을 사는 종잣돈이었고, 집값이 1년에 10% 오르면 5억 원 보증금은 예금이자가 아니라 수천만 원의 시세차익을 만드는 지렛대였습니다. 전세는 집주인에게 '이자 없는 대출'이었고, 그 대출의 수익률은 집값 상승률이었습니다. 지금 그 지렛대가 제도적으로 치워지고 있습니다. 갭투자가 대출 규제로 막히고, 비거주 1주택에 세금과 대출 불이익이 붙고, 주택담보대출 한도가 줄면 보증금으로 다음 집을 살 수 없습니다. 지렛대로 못 쓰는 보증금은 그냥 예금이고, 예금보다 월세가 낫다는 계산이 그제야 작동합니다. 금리 상승이 아니라 '보증금의 용도 상실'이 집주인을 월세로 돌리는 진짜 이유입니다.
공급 쪽 숫자도 같은 방향입니다. 전세 매물의 상당수는 새 아파트 입주 때 잔금을 치르려는 집주인에게서 나옵니다. 부동산R114 집계로 서울 아파트 입주 물량은 2025년 3만 2,370가구에서 2026년 1만 8,880가구로 41.7% 줄었습니다. 서울의 3월 주택 인허가는 1,815가구로 1년 전보다 75.3%, 4월 착공은 2,012가구로 45.5% 줄었습니다. 새 전세가 나올 통로 자체가 좁아졌습니다.
5. 신뢰의 밸브: 피해자 4만 명이 바꾼 세입자의 선택
세 번째 조건, '돌려받는다는 믿음'은 2022년 이후 가장 크게 훼손됐습니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 피해자로 결정한 사람은 올해 7월까지 누적 4만 278명입니다. LH가 사들인 피해 주택은 1만 256가구, 피해자에게 제공된 지원은 7만 2,483건입니다. 피해의 대부분은 빌라·오피스텔 같은 비아파트에서 났고, 그 결과 서울 비아파트의 월세 비중은 이미 78.7%, 지방 비아파트는 87.8%에 이릅니다. 비아파트 전세는 사실상 소멸 단계에 들어섰습니다.
아파트는 상대적으로 안전하다고 여겨져 전세가 남아 있었습니다. 그런데 비아파트에서 밀려난 전세 수요가 아파트로 몰리면서 아파트 전세가격이 올해 1~5월에만 3.58%, 2015년 이후 가장 빠르게 올랐고, 오른 보증금을 전세대출로 메우기는 더 어려워졌습니다. 보증금이 커질수록 전세보증금 반환보증의 한도와 요건도 빡빡해집니다. 보증금 5억 원을 맡기는 세입자가 묻는 질문은 "월세보다 싼가"에서 "2년 뒤 이 돈을 받을 수 있나"로 바뀌었습니다. 뒤의 질문에 확신이 없을 때 월 8만 원의 가격 차이는 보험료로 여겨집니다.
6. 세계의 세입자는 보증금을 얼마나 맡기나
전세가 특이한 제도라는 말은 많이 들으셨을 텐데, 무엇이 특이한지는 보증금의 크기를 다른 나라와 놓고 보면 분명해집니다. 주요국은 세입자가 집주인에게 맡길 수 있는 돈의 상한을 법으로 정해 두고 있습니다.
| 국가·지역 | 보증금 상한 | 월세 150만 원 기준 보증금 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 독일 | 월세 3개월분 | 450만 원 | 민법(BGB) 제551조 |
| 영국(잉글랜드) | 월세 5주분 | 약 173만 원 | 임차인 수수료법(2019), 연 임대료 5만 파운드 미만 |
| 미국 뉴욕주 | 월세 1개월분 | 150만 원 | 주택안정·임차인보호법(2019) |
| 일본 | 법정 상한 없음, 관행 1~2개월(시키킹) | 150만~300만 원 | 별도 사례금(레이킨) 관행 |
| 한국 서울 아파트 월세 계약 | 상한 없음 | 평균 약 1억 9,500만 원 | 다방, 국토부 실거래 분석(2026.4) |
| 한국 서울 아파트 전세 | 상한 없음 | 집값의 50~60% (수억 원) |
출처: 독일 민법 §551, 영국 Tenant Fees Act 2019, 미국 뉴욕주 Housing Stability and Tenant Protection Act 2019, 일본 국토교통성 임대차 관행 자료, 다방(2026.6, 서울 아파트 월세 계약 평균 보증금 1억 9,479만 원). 환산은 월세 150만 원 기준 단순 계산입니다.
독일 세입자는 월세 석 달치, 뉴욕 세입자는 한 달치 이상을 집주인에게 맡길 수 없습니다. 보증금이 작으니 돌려받지 못할 위험도 작고, 세입자가 대출을 받을 이유도 없습니다. 한국은 월세 계약의 보증금조차 평균 2억 원입니다. 월세로 바뀌어도 '큰 보증금'이라는 전세의 유전자는 반전세 형태로 남아 있다는 뜻입니다. 전세와 비슷한 제도로는 볼리비아의 '안티크레티코(anticrético)' 정도가 알려져 있는데, 그 제도 역시 은행 대출이 보편화되면서 비중이 줄어든 것으로 보고됩니다. 집주인이 은행 대신 세입자에게서 돈을 빌리는 구조는 금융이 발달할수록 설 자리가 좁아지는 것이 세계 공통의 방향입니다. 한국이 늦었던 것은 집값이 오래 올랐고, 전세대출이 그 구조를 떠받쳐 줬기 때문입니다.
7. 전세 세입자가 지금 확인할 것
집주인이 비거주 1주택자인지: 수도권·규제지역 아파트를 1채만 가진 집주인이 그 집에 산 적이 없다면, 2027년 1월부터 그 집의 전세대출은 신규도 연장도 제한됩니다. 임대차를 승계해 집을 산 집주인이라면 현재 계약 종료까지만 연장이 됩니다. 만기가 내년 상반기라면 지금 은행에 연장 가능 여부를 확인해 두는 것이 안전합니다.
월세 전환을 요구받았을 때: 계약 기간 중이나 갱신 시 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 적용할 수 있는 전환율 상한은 기준금리 + 2%p, 지금은 5.0%입니다. 보증금 1억 원을 줄이면 월세는 최대 41만 6,000원까지만 올릴 수 있습니다. 갱신 시 증액 상한 5%는 별개로 적용됩니다.
반환보증: 보증금이 커질수록 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부가 계약의 안전장치입니다. 계약 전에 가입 가능 금액을 먼저 확인하고, 안 되는 집은 보증금을 낮추고 월세를 섞는 쪽이 합리적입니다.
전세대출 금리: 보증비율이 내려가면 금리와 심사가 함께 빡빡해집니다. 무주택 세입자는 보증비율이 유지되므로, 대출 상담 때 본인이 어느 보증 구간에 해당하는지 확인하면 금리가 달라질 수 있습니다.
템휴의 정리
금리: 기준금리 2.50% → 3.00%(7·8월 연속 인상). 전세대출 4.35% vs 월세 전환율 4.7%, 3억 원 기준 월 차이 8만 7,500원. 전세의 가격 우위가 사라졌습니다.
대출: 2년 사이 네 차례 규제. 2027년 1월부터 비거주 1주택자 전세대출 보증 금지, 보증비율 70%. 전세대출 잔액 163.7조 원, 13개월 연속 감소.
집주인: 보증금 5억 전세 유지 세후 1,358만 원 vs 반전세 전환 1,875만 원. 전세는 집값 상승의 지렛대였고, 지렛대가 치워지자 월세가 남았습니다.
신뢰: 전세사기 피해자 누적 4만 278명. 비아파트 월세 비중 78.7%. 세입자의 질문이 "싼가"에서 "돌려받나"로 바뀌었습니다.
세계: 독일 3개월, 뉴욕 1개월, 영국 5주. 보증금에 상한이 있는 나라에서는 전세가 생길 수 없었고, 한국의 월세 계약도 아직 평균 보증금 2억 원입니다.
전세를 없앤 것은 어느 한 정책이 아닙니다. 금리가 전세의 가격 이점을 지웠고, 대출 규제가 전세금을 받칠 돈을 끊었고, 갭투자 차단이 집주인에게서 보증금의 쓸모를 빼앗았고, 전세사기가 세입자에게서 믿음을 가져갔습니다. 네 가지가 2년 안에 한꺼번에 일어났기 때문에 올해의 속도가 나온 것입니다. 전세가 완전히 사라질지는 집값이 다시 오르느냐에 달려 있습니다. 집값 상승 기대가 돌아오면 집주인은 다시 보증금을 지렛대로 쓰고 싶어질 것이고, 그때 전세는 다시 늘어날 수 있습니다. 다만 전세대출의 수도꼭지는 이미 제도적으로 좁아졌습니다. 다음에 전세가 돌아오더라도 2021년처럼 돌아오지는 않을 것입니다.
이상, 템휴 였습니다.
