서울 정비사업 가운데 사업시행인가 단계를 통과한 66개 구역에서 기존 주택 4만 8,249가구가 차례로 철거를 기다리고 있습니다. 완공되면 6만 3,072가구가 들어서니 길게 보면 공급이 늘어나는 셈입니다. 문제는 헌 집이 먼저 비고 새 집은 몇 년 뒤에야 열린다는 점입니다. 그 사이 이주 수요가 주변 임대 시장으로 쏟아지는 구간이 바로 서울 전월세 대란의 핵심입니다. 이 글은 2026년 6월 말 기준 서울시 정비사업 추진현황 분석 자료와 최신 임대 시장 통계로 다음을 계산해 봅니다. 이주 물량이 어디에 얼마나 몰려 있는지, 순증 숫자 뒤에 어떤 함정이 있는지, 세입자가 법으로 보호받는 범위가 어디까지인지입니다.
목차
1. 서울 전월세 대란을 만드는 '공급 시차' 구조
1-1. 사라지는 집 vs 새로 생기는 집
| 구분 | 가구 수 | 계산 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 멸실 예정 | 4만 8,249 | – | 비워야 하는 집 |
| 신축 예정 | 6만 3,072 | – | 완공 뒤 생기는 집 |
| 순증 | 1만 4,823 | 63,072 − 48,249 | 멸실 대비 +30.7% |
| 신축 중 임대주택 | 9,508 | 신축의 약 15% | 공공 몫 |
| 구역당 평균 멸실 | 약 731 | 48,249 ÷ 66 | 한 구역에서 한 번에 움직이는 규모 |
해석: 최종 결과만 보면 집은 30% 넘게 늘어납니다. 하지만 시간 순서가 어긋나 있습니다. '이주 → 철거 → 착공 → 준공 → 입주'로 이어지는 몇 년 동안은 멸실만 있고 공급은 0인 상태가 이어집니다. 전월세 시장이 흔들리는 시기는 바로 이 구간입니다.
1-2. 고비가 되는 해
사업시행인가 뒤 관리처분인가와 이주까지는 보통 2~3년이 걸립니다. 이 관행대로라면 이번 66개 구역의 이주는 2028~2029년 전후에 몰릴 것으로 전망됩니다. 구역마다 속도가 다르므로 확정된 일정은 아닙니다.
서울시가 별도로 집계한 연도별 이주 물량도 같은 흐름을 보여 줍니다.
| 연도 | 서울 정비사업 이주 물량 | 전년 대비 |
|---|---|---|
| 2027년 | 1만 3,446가구 | – |
| 2028년 | 4만 5,256가구 | +236.6% (약 3.4배) |
| 2029년 | 3만 9,102가구 | −13.6% |
해석: 이 집계는 이번 66개 구역 자료와 범위가 달라서 숫자를 서로 더할 수는 없습니다. 그래도 두 자료 모두 2028년을 기점으로 이주 압력이 크게 높아진다는 점을 가리킵니다. 2027년 말~2028년에 전세 만기가 돌아오는 가구는 이 시기를 미리 달력에 표시해 두는 것이 좋습니다.
2. 서울 정비사업 멸실이 집중된 5개 자치구
2-1. 자치구별 비교
| 순위 | 자치구 | 구역 수 | 멸실 예정 | 비중 | 대표 구역 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 용산구 | 7곳 | 8,336가구 | 17.3% | 한남4(3,423), 한남5(2,635) |
| 2 | 관악구 | 6곳 | 6,652가구 | 13.8% | 신림1(4,410) |
| 3 | 영등포구 | 10곳 | 6,215가구 | 12.9% | 신길2(2,790) |
| 4 | 송파구 | 미공개 | 5,325가구 | 11.0% | 마천3(3,036), 거여새마을(1,775) |
| 5 | 서대문구 | 미공개 | 5,232가구 | 10.8% | 북아현3(3,530), 가재울7(1,352) |
| 5개 구 합계 | – | 3만 1,760가구 | 65.8% | ||
| 나머지 20개 구 | – | 1만 6,489가구 | 34.2% |
비중 = 자치구 멸실 가구 ÷ 48,249 × 100
2-2. 쏠림을 숫자로 재 보면
- 5개 구 = 25개 구의 20%인데, 이주 물량은 65.8%를 차지합니다. 구 수 비중의 약 3.3배입니다.
- 용산·관악·영등포 3곳만으로 43.9%입니다.
- 신림1구역 하나가 관악구 물량의 66.3%, 서울 전체 물량의 9.1%입니다.
- 한남4·5구역 6,058가구는 용산구 물량의 72.7%입니다.
해석: 이사는 대개 같은 생활권 안에서 이루어집니다. 직장까지 가는 노선, 자녀 학교, 다니던 병원을 쉽게 바꾸기 어렵기 때문입니다. 그래서 같은 4만 8천 가구라도 서울 전체에 고르게 흩어진 경우와 5개 구에 몰린 경우는 시장이 받는 충격이 전혀 다릅니다.
2-3. 대형 구역의 '한꺼번에' 효과
| 구분 | 구역 수 | 멸실 가구 | 비중 | 구역당 평균 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000가구 이상 | 12곳 | 2만 9,849 | 61.9% | 약 2,487가구 |
| 1,000가구 미만 | 54곳 | 1만 8,400 | 38.1% | 약 341가구 |
해석: 대형 구역 한 곳에서는 작은 구역보다 약 7.3배 많은 가구가 한 번에 움직입니다. 매물은 하루아침에 늘지 않기 때문에, 수천 가구가 몇 달 사이에 집을 구하면 인근 전월세 호가가 먼저 반응합니다.
3. 빌라 월세 상승이 먼저 오는 이유: 사라지는 집의 가격대
3-1. 59.4%가 저층 주거지
멸실 물량 가운데 2만 8,670가구(59.4%)가 주택정비형 재개발입니다. 단독·다가구·다세대·연립이 모인 저층 동네를 통째로 다시 짓는 방식입니다. 이런 곳에는 대학가 원룸, 역 근처 투룸처럼 보증금 부담이 작은 월세 집이 많습니다. 사회 초년생 자녀나 은퇴 뒤 집을 줄인 부모 세대가 주로 찾는 가격대입니다.
3-2. 순증의 실체 (단계별 계산)
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 신축 합계 | – | 6만 3,072가구 |
| 공공 임대주택 제외 | 63,072 − 9,508 | 5만 3,564가구 |
| 멸실과 비교한 순증 | 53,564 − 48,249 | +5,315가구 |
| 순증률 | 5,315 ÷ 48,249 | +11.0% |
해석: 임대주택을 빼고 보면 순증률은 30.7%에서 11.0%로 내려갑니다. 남은 물량은 조합원 입주분과 일반분양분이어서 신축 아파트 가격으로 시장에 나옵니다. 결국 헐리는 빌라·원룸과 같은 가격대의 집은 줄어드는 구조입니다. 이 빈자리를 메울 수 있는 것은 임대주택 9,508가구와 주변 저층 주택뿐입니다.
3-3. 시장은 이미 빠듯합니다
| 지표 | 최근 값 | 비교 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 평균 월세 | 164만 1천 원 (8월) | 1년 전 144만 원 | 약 +14% |
| 서울 원룸 평균 월세(연립·다세대 33㎡ 이하) | 71만 원 (9월) | 전월 67만 5천 원 | +5.2% |
| 서울 아파트 평균 전세 | 6억 3,663만 원 (8월) | 2년 전 5억 5,395만 원 | +14.9% |
| 서울 아파트 주간 전세 | +0.16% (10월 셋째 주) | 같은 주 매매 +0.13% | 전세 오름폭이 매매보다 큼 |
| 서울 전월세 매물 | 3만 9,083건 (7월) | 연초 4만 4,424건 | −12.0% |
해석: 이주가 본격화되기 전인데도 매물은 줄고 월세는 오르고 있습니다. 같은 주에 전세 상승폭(0.16%)이 매매(0.13%)보다 컸다는 것은 사려는 수요보다 빌리려는 수요의 압력이 더 크다는 신호로 읽을 수 있습니다. 원룸 월세의 한 달 변동은 신축 거래가 섞이는 등 출렁임이 크므로, 한 달 수치보다는 추세로 보시기 바랍니다.
4. 재개발 이주 시기, 구역 안 세입자의 권리와 보상 계산
4-1. 관리처분인가가 나면 달라지는 것
정비구역 안에 사는 세입자는 다음 세 가지를 꼭 알아 두셔야 합니다.
| 조항 | 내용 | 세입자에게 의미 |
|---|---|---|
| 도시정비법 제70조 제5항 | 관리처분인가를 받으면 주택임대차보호법의 존속기간 보호(제4조 제1항)가 적용되지 않음 | “2년은 살 수 있다”는 보호가 약해짐 |
| 도시정비법 제70조 | 사업 시행으로 계약 목적을 이룰 수 없으면 임차인이 계약을 해지하고 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있음 | 집주인과 연락이 안 돼도 길이 있음 |
| 도시정비법 제81조 | 관리처분인가 고시 뒤에는 종전 건물을 사용할 수 없음. 단, 토지보상법상 손실보상이 끝나지 않았다면 예외 | 보상 전에는 무작정 쫓겨나지 않음 |
해석: 구역 안 세입자에게 계약갱신청구권은 시간을 버는 수단이 되기 어렵습니다. 대신 보상을 제대로 받을 때까지 버틸 권리와 보증금을 돌려받을 경로를 챙기는 쪽이 현실적입니다.
4-2. 재개발 vs 재건축 세입자 보상
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 주거이전비 | 4개월분 (가구원 수별 도시근로자 월평균 가계지출비 기준) | 법적 근거 없음 |
| 이사비 | 별도 실비 | 법적 근거 없음 |
| 요건 | 정비계획 공람공고일 당시 3개월 이상 실제 거주 | – |
| 이주정착금 | 세입자 해당 없음 (소유자 대상) | – |
| 서울시 보완책 | 2026년 2월부터 공람공고 뒤 전입해 법정 보상에서 빠진 세입자에게 조합이 보상하면 용적률 인센티브 | 2019년부터 단독주택 재건축에 한해 세입자 보상 시 용적률 인센티브(최대 10%) |
4-3. 주거이전비 계산 (예시)
⚠️ 예시입니다. 가계지출비는 계산 방법을 보여주려고 가정한 숫자입니다. 실제 금액은 보상 시점의 통계청 최신 수치로 사업시행자가 산정합니다.
- 가정: 3인 가구, 월평균 가계지출비 400만 원
- 주거이전비 = 400만 원 × 4 = 1,600만 원 (이사비는 별도)
원룸 월세로 환산: 1,600만 원 ÷ 71만 원 = 약 22.5개월치입니다. 원룸 2년치 월세(71만 원 × 24 = 1,704만 원)의 약 94% 수준이라, 월세만 보면 2년 계약을 거의 감당할 수 있는 금액입니다. 다만 이주가 몰리는 시기에는 같은 집을 구하는 데 드는 보증금과 월세가 함께 오를 수 있습니다. 그래서 보상금은 이사 직후 2년의 완충 자금으로 생각하는 것이 안전합니다.
거주 입증: 실제 거주 여부는 전입신고만으로 판단하지 않습니다. 임대차계약서, 관리비·공과금 납부 내역, 우편물을 미리 모아 두세요.
국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법」 제70조·제81조
5. 이주물량 전세 품귀 대비: 구역 '주변' 세입자와 5060 가족의 전략
5-1. 계약갱신청구권: 구역 밖 인근 주택이라면 강력한 무기 (예시)
⚠️ 예시입니다. 2년 시세 상승률은 서울 아파트 평균 전세의 최근 2년 상승률 14.9%를 가정했습니다.
| 구분 | 보증금 3억 원 | 계산 |
|---|---|---|
| 갱신청구권 사용 (인상 상한 5%) | 3억 1,500만 원 | 3억 × 1.05 |
| 새로 계약 (시세 반영 가정) | 3억 4,470만 원 | 3억 × 1.149 |
| 차이 | 약 2,970만 원 |
해석: 갱신청구권은 한 번, 2년을 보장합니다(주택임대차보호법 제6조의3·제7조). 이주가 몰리는 해와 만기가 겹친다면, 이 권리로 이사를 2년 미루는 것만으로도 가장 비싼 시기를 피할 수 있습니다. 다만 집주인이 계약할 때 철거·재건축 계획을 미리 알렸거나, 건물이 낡아 안전 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거하는 경우에는 갱신이 거절될 수 있습니다.
5-2. 전세를 월세로 바꾸자고 할 때 (예시)
계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때의 법정 상한은 기준금리 + 2%p입니다. 2026년 10월 22일 금통위에서 기준금리가 연 3.00%로 동결됐으므로, 상한은 연 5.0%입니다.
- 보증금 1억 원 전환 시 월세 상한 = 1억 × 5.0% ÷ 12 = 약 41만 7천 원
이 상한은 기존 계약을 바꿀 때 적용됩니다. 새로 맺는 계약에는 그대로 적용되지 않습니다.
5-3. 집 찾는 범위 넓히기
- 이주가 몰리는 5개 구에서 같은 지하철 노선으로 1~2정거장 바깥 동네까지 후보를 넓혀 두세요.
- 만기가 2027년 말~2028년이라면 만기 6개월 전부터 시세를 확인하기 시작하는 것을 권합니다. 이 시점은 통계가 아니라 실무 경험에 따른 권장입니다.
- 공공 전세임대·매입임대 공고는 이주가 몰리는 시기에 맞춰 늘어날 수 있으니 미리 알림을 걸어 두세요.
5-4. 보증금 지키기 3단계
- 계약 전: 등기부등본으로 선순위 근저당을 확인하고, 집값 대비 보증금 비율을 계산합니다.
- 계약 당일: 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리합니다.
- 보증 가입: HUG 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 계약 전에 확인합니다.
6. 서울 전월세 대란을 막을 서울시 이주 시기 조정 제도
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 도입 | 2012년 |
| 심의 대상 | 기존 주택 2,000호 초과 또는 자치구 주택재고의 1% 초과 구역. 2020년 개정 추진으로 2,000호 이하라도 인접 구역과 이주가 겹치면 포함 |
| 판단 방법 | 인접 자치구의 공급·멸실량을 예측해 인가 시기를 조정 |
| 실적 | 대규모 이주 사업장 50건 심의, 그중 10개 구역 2~9개월 조정 |
| 최대 조정 | 주변 멸실량이 공급량의 30%를 넘으면 최대 12개월 |
해석: 제도의 그물은 생각보다 촘촘합니다. 하지만 지금까지 실제로 시기를 늦춘 비율은 20%(10건 ÷ 50건)이고, 조정 기간도 대부분 1년이 안 됩니다. 시기 조정은 이주를 '없애는' 수단이 아니라 '나눠서 받는' 수단입니다. 2028년처럼 이주 물량이 한 해에 3배 넘게 뛰는 구간에서는 공공 전세임대·매입임대를 얼마나 제때 공급하는지가 함께 맞물려야 효과가 납니다.
서울주택 정보마당 정비사업 추진현황 → https://housinginfo.seoul.go.kr/
정비사업 정보몽땅(구역별 진행 단계) → https://cleanup.seoul.go.kr/
7. 한눈에 정리
| 숫자 | 의미 |
|---|---|
| 4만 8,249가구 | 철거를 앞둔 66개 구역의 기존 주택 |
| 30.7% → 11.0% | 장부상 순증률 → 임대주택 제외 순증률 |
| 65.8% | 5개 자치구에 몰린 이주 물량 |
| 2028년 +236.6% | 서울시 집계 이주 물량의 급증 시점 |
| 약 22.5개월 | 주거이전비 예시(1,600만 원)를 원룸 월세로 환산한 기간 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 서울 전월세 대란이 가장 심해질 시기는 언제로 보나요?
A. 66개 구역은 사업시행인가 뒤 통상 2~3년 안에 이주한다는 관행에 따라 2028~2029년 전후로 이주가 몰릴 것으로 전망됩니다. 서울시 연도별 집계에서도 2028년 이주 물량이 4만 5,256가구로 전년보다 3배 넘게 늘어납니다. 다만 구역별 진행 속도에 따라 시기는 달라질 수 있습니다.
Q2. 새 아파트가 더 많이 생기는데 왜 전월세가 부족해지나요?
A. 철거는 이주와 함께 바로 진행되지만, 새 아파트는 공사를 거쳐 몇 년 뒤에야 입주할 수 있기 때문입니다. 또 신축 중 임대주택을 빼면 순증률은 11.0%로 줄고, 나머지는 신축 시세로 공급됩니다. 그래서 헐리는 빌라·원룸 가격대의 집은 오히려 부족해질 수 있습니다.
Q3. 재개발 구역 세입자는 어떤 보상을 받을 수 있나요?
A. 정비계획 공람공고일 당시 3개월 이상 실제로 거주했다면, 가구원 수별 도시근로자 월평균 가계지출비의 4개월분 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다. 공람공고 뒤 전입한 세입자에게는 법정 보상이 없지만, 서울시는 2026년 2월부터 조합이 이들에게 보상하면 용적률 인센티브를 주고 있습니다.
Q4. 관리처분인가가 나면 세입자는 바로 나가야 하나요?
A. 관리처분인가 고시 뒤에는 종전 건물을 사용할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 토지보상법상 손실보상이 끝나지 않았다면 예외가 인정됩니다. 또 임차인은 계약 목적을 이룰 수 없게 되면 계약을 해지하고 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
Q5. 재건축 아파트 세입자도 주거이전비를 받나요?
A. 재건축은 세입자 보상에 대한 법적 근거가 없어 원칙적으로 법정 주거이전비 대상이 아닙니다. 서울시는 단독주택 재건축에 한해 세입자에게 보상하면 용적률 인센티브를 주는 방식으로 보상을 유도하고 있습니다. 구체적인 대상 여부는 해당 조합과 구청에 확인하셔야 합니다.
Q6. 이주가 몰리는 시기에 전세 보증금은 어떻게 지키나요?
A. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하고, 계약 당일에는 전입신고와 확정일자를 함께 받으세요. HUG 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지도 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 합니다.
※ '예시'로 표시한 수치(주거이전비 1,600만 원, 갱신 차이 2,970만 원, 전환 월세 41만 7천 원)는 계산 방법을 보여주기 위한 가정입니다. 실제 금액은 개인 상황과 산정 시점에 따라 달라집니다. 법률 판단이 필요하면 관할 구청이나 전문가와 상담하시기 바랍니다.
