안녕하세요. 생활 속 경제 이야기를 숫자로 쉽게 풀어드리는 템휴입니다.
요즘 서울 부동산 통계를 보면 서로 반대 방향을 가리키는 숫자 두 개가 눈에 띕니다. 올해 4월 서울 아파트를 산 사람 가운데 30대 이하 비중은 48.0%로 역대 최고였습니다. 그런데 39세 이하 가구 중 자기 집에 사는 비율은 27.7%로, 관련 통계가 재편된 2017년 이후 가장 낮습니다.
집을 사는 사람 중 청년 비중은 역대 최고인데, 집을 가진 청년 비율은 역대 최저라는 뜻입니다. 그렇다면 평균적인 월급을 받는 청년이 서울 아파트를 살 수 있는 가능성은 실제로 얼마나 될까요? 오늘은 공식 통계를 모두 모아, 대출 규제와 금리까지 반영해 직접 계산해 보겠습니다.
이 글의 핵심
첫째, 공식 지표로 보면 서울에서 중위소득 가구가 대출을 받아 살 수 있는 아파트는 전체의 7.8%(KB 주택구입잠재력지수, 올해 1분기)입니다.
둘째, 강북 중위 10억 아파트 기준으로 30대 평균 월급 청년이 혼자 소득의 절반을 모으면 약 29~33년이 걸립니다.
셋째, 30대 평균 소득 맞벌이에 청년 가구 평균 순자산을 더하면 약 4~7년으로 줄어듭니다. 결국 혼자 버는 월급보다 맞벌이와 모아 둔 자산이 결정적입니다.
1. '살 수 있는 확률'을 보여주는 공식 지표 3가지
청년 개인 기준의 '구입 확률' 통계는 아직 없습니다. 대신 중위소득 가구를 기준으로 한 공식 지표가 세 가지 있습니다.
| 지표 | 최근 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| KB 주택구입잠재력지수(KB-HOI) | 7.8 (2026년 1분기) | 서울 아파트를 가격순으로 세웠을 때 중위소득 가구가 대출로 살 수 있는 것은 하위 7.8%까지 |
| OECD 한국경제보고서 | 약 7% (2025년) | 중위소득 가구가 자기자본과 일반 주담대로 살 수 있는 서울 주택 비율. 2012년에는 32% |
| 주택구입부담지수(K-HAI) | 179.3 (2026년 1분기) | 중위소득 가구가 중간가격 주택을 사면 월소득의 46.1%를 원리금으로 부담 |
자료: KB부동산, OECD, 한국주택금융공사.
KB-HOI는 집값의 30%를 자기자본으로 갖고 LTV 70%로 대출받는다는 전제로 계산합니다. 이 지수는 2025년 3분기 11.7까지 회복했다가 다시 떨어졌습니다. 세 지표 모두 결론은 같습니다. 서울에서 중위소득 가구가 살 수 있는 아파트는 10채 중 1채도 되지 않습니다.
문제는 이 지표들이 '가구' 기준이라는 점입니다. KB-HOI가 쓰는 중위소득 가구의 월소득은 679만 원입니다. 사회초년생 청년 한 사람의 월급과는 거리가 있습니다. 그래서 청년 개인 월급으로 다시 계산해 볼 필요가 있습니다.
2. 기준 가격은 '강북 중위 10억'으로 정했습니다
계산에 앞서 '서울 아파트 가격'을 무엇으로 볼지부터 정해야 합니다. 어떤 숫자를 쓰느냐에 따라 결과가 10년 이상 달라지기 때문입니다.
| 후보 기준 | 가격 | 특징 |
|---|---|---|
| KB 서울 평균 | 16억739만 원 | 고가 단지가 평균을 끌어올려 대표값으로 쓰기 어려움 |
| KB 서울 중위 | 12억9,167만 원 | 강남권까지 포함한 서울 전체의 한가운데 가격 |
| KB 강북 14개구 중위 | 10억167만 원 | 이 글의 계산 기준. 8월 처음 10억 원을 넘김 |
| 한국부동산원 서울 중위 | 9억7,100만 원 | 조사 방식이 달라 KB보다 3억 원가량 낮게 집계됨 |
자료: KB부동산 2026년 8월 주택가격동향, 국회입법조사처 분석(한국부동산원 자료, 2026년).
이 글의 모든 계산은 KB부동산 강북 14개구 아파트 중위가격 10억167만 원(2026년 8월)을 기준으로 합니다. 본문에서는 '강북 중위 10억'으로 표기합니다.
이 기준을 고른 이유는 세 가지입니다.
첫째, 청년이 첫 집으로 현실적으로 검토하는 가격대는 강남권보다 강북·외곽 중간 가격대이기 때문입니다.
둘째, 가격과 대출 규제를 같은 KB 시세 기준으로 맞춰 일관되게 비교할 수 있습니다.
셋째, 15억 원 이하라서 대출 한도 6억 원이 그대로 적용되는 구간입니다.
참고로 기관별 수치 차이도 짚어 둡니다. 한국부동산원 기준 중위 9억7,100만 원은 KB 강북 중위보다도 낮습니다. KB와 부동산원은 표본과 산정 방식이 다르므로 한 글 안에서 섞어 쓰지 않았습니다.
3. 청년은 얼마를 벌까
소득은 국가데이터처의 '2024년 임금근로일자리 소득(보수) 결과'를 썼습니다. 올해 2월 발표된 가장 최신 공식 통계입니다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때 강북 중위 10억 아파트를 사는 데 걸리는 기간도 함께 계산했습니다.
| 구분 | 월 평균 보수 | 연 환산 | 월급 전액 저축 시 |
|---|---|---|---|
| 20대 전체 | 271만 원 | 3,252만 원 | 30.8년 |
| 20대 대기업 | 351만 원 | 4,212만 원 | 23.8년 |
| 20대 중소기업 | 230만 원 | 2,760만 원 | 36.3년 |
| 30대 전체 | 397만 원 | 4,764만 원 | 21.0년 |
| 30대 대기업 | 562만 원 | 6,744만 원 | 14.9년 |
| 30대 중소기업 | 318만 원 | 3,816만 원 | 26.2년 |
자료: 국가데이터처(2024년 12월 기준, 세전 월 보수). 연 환산은 월 보수×12. 저축 기간은 강북 중위 10억167만 원 기준 템휴 계산.
대기업과 중소기업의 격차는 20대 1.53배에서 30대 1.77배로 벌어집니다. 통계에서 '대기업'은 중소기업 기준을 넘는 모든 기업이라, 흔히 말하는 중견기업도 여기에 포함됩니다.
그런데 월급을 한 푼도 안 쓰는 사람은 없습니다. 그래서 실제로는 대출을 얼마나 받을 수 있는지, 나머지를 얼마나 모아야 하는지를 따로 계산해야 합니다.
4. 대출은 얼마나 나올까
서울은 지난해 10·15 대책으로 전역이 규제지역이 됐습니다. 일반 무주택자의 LTV는 40%지만, 생애최초 구매자는 규제지역에서도 70%가 그대로 적용됩니다. 여기에 두 가지 상한이 더 붙습니다.
하나는 금액 상한입니다. 15억 원 이하 주택은 주담대 한도가 6억 원입니다. 강북 중위 10억에 LTV 70%를 적용하면 7억 원이지만, 실제 상한은 6억 원입니다.
다른 하나는 소득 상한인 DSR입니다. 은행권 기준으로 모든 대출의 연간 원리금이 연소득의 40%를 넘을 수 없습니다. 게다가 수도권 변동금리 대출은 한도를 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리 3.0%p를 더해 계산합니다. 7월 신규 주담대 평균 금리 4.48%를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 연소득 | 월 상환 한도 (DSR 40%) | 대출 가능액 (금리 4.48%) | 대출 가능액 (스트레스 3%p 반영) |
|---|---|---|---|---|
| 20대 전체 | 3,252만 원 | 108.4만 원 | 2.14억 | 1.55억 |
| 30대 전체 | 4,764만 원 | 158.8만 원 | 3.14억 | 2.28억 |
| 30대 대기업 | 6,744만 원 | 224.8만 원 | 4.45억 | 3.22억 |
| 30대 중소기업 | 3,816만 원 | 127.2만 원 | 2.52억 | 1.82억 |
30년 원리금균등상환, 다른 대출이 없다고 가정. 고정·주기형 금리는 스트레스 금리가 일부만 적용되므로 실제 한도는 두 값 사이. 템휴 계산.
30대 평균 월급으로는 생애최초 혜택을 받아도 대출이 2억~3억 원대에 그칩니다. LTV로는 6억 원까지 가능하지만 소득이 발목을 잡는 구조입니다. 참고로 6억 원을 연 4.48%, 30년으로 빌리면 매달 원리금은 약 303만 원입니다. 30대 평균 월급 397만 원의 4분의 3이 넘습니다.
5. 핵심 계산: 강북 중위 10억, 몇 년을 모아야 할까
이제 집값에서 대출 가능액을 뺀 '필요 자기자본'을 구하고, 소득의 50% 또는 30%를 저축했을 때 몇 년이 걸리는지 계산했습니다.
| 구분 | 대출 가능액 | 필요 자기자본 | 소득 50% 저축 | 소득 30% 저축 |
|---|---|---|---|---|
| 20대 전체 평균 | 1.55억~2.14억 | 7.87억~8.46억 | 48.4~52.1년 | 80.7~86.8년 |
| 30대 전체 평균 | 2.28억~3.14억 | 6.88억~7.74억 | 28.9~32.5년 | 48.1~54.2년 |
| 30대 대기업 평균 | 3.22억~4.45억 | 5.57억~6.80억 | 16.5~20.2년 | 27.5~33.6년 |
| 30대 중소기업 평균 | 1.82억~2.52억 | 7.50억~8.19억 | 39.3~42.9년 | 65.5~71.6년 |
| 30대 평균 맞벌이 | 4.55억~6억 | 4.02억~5.47억 | 8.4~11.5년 | 14.1~19.1년 |
| 맞벌이 + 청년 가구 평균 순자산 | 4.55억~6억 | 1.82억~3.27억 | 3.8~6.9년 | 6.4~11.4년 |
강북 중위 10억167만 원 기준. 범위는 스트레스 금리 반영 여부 차이. 맞벌이는 부부 소득 합산(30대 평균 2인, 연 9,528만 원) 가정. 청년 가구 평균 순자산은 39세 이하 가구 2억1,950만 원(국가데이터처).
숫자가 말해주는 것은 분명합니다. 30대 평균 월급을 받는 청년이 혼자 소득의 절반을 모아도 30년 안팎이 걸립니다. 30대 대기업 평균이라도 16~20년입니다. 중소기업에 다니는 30대라면 40년 안팎입니다.
반면 30대 평균 소득 두 사람이 맞벌이를 하면 대출 한도가 6억 원 가까이 올라가고 기간은 8~12년 수준으로 줄어듭니다. 여기에 청년 가구 평균 순자산만큼 모아 둔 자산이 있다면 4~7년까지 내려옵니다. 서울 아파트는 개인의 월급 문제라기보다 가구의 소득 구조와 자산의 문제라는 뜻입니다.
이 계산은 집값이 지금 그대로라는 가정입니다. 서울 아파트값은 8월 한 달에만 1.14% 올랐으므로, 집값이 소득보다 빠르게 오르면 실제 기간은 더 길어집니다. 소득도 세전 기준이라 실제 저축 가능액은 이보다 적습니다. 반대로 경력이 쌓이면 소득이 오르는 효과는 반영하지 않았습니다.
서울 중위 12.9억 기준이었다면
같은 계산을 KB 서울 전체 중위가격 12억9,167만 원으로 바꾸면 차이가 커집니다. 30대 평균 청년이 혼자 소득 50%를 저축하면 41.0~44.7년, 30대 평균 맞벌이는 14.5~17.6년이 걸립니다. 기준 가격을 강북 중위에서 서울 중위로 바꾸는 것만으로 혼자 사는 경우 12년, 맞벌이는 6년가량 늘어나는 셈입니다. 이 글이 기준을 먼저 밝힌 이유입니다.
6. 그럼에도 청년은 어떻게 사고 있나
계산대로라면 청년의 서울 아파트 매수는 드물어야 합니다. 하지만 실제 통계는 반대입니다.
| 항목 | 수치 |
|---|---|
| 서울 아파트 매수자 중 30대 이하 비중 | 48.0%(올해 4월, 역대 최고) |
| 서울 집합건물 매수자 중 생애최초 비중 | 45.6%(올해 1~5월, 역대 최고) |
| 생애최초 매수자 중 30대 비중 | 56.1%(처음으로 과반) |
| 서울 주택 매수에 쓰인 증여·상속 자금 | 6조5,779억 원(2025년, 역대 최대) |
| 올해 1분기 30대가 쓴 금액 | 1조915억 원(1분기 전체의 약 50%) |
자료: 매입자 연령대별 아파트 매매 통계(아주경제 분석), 대법원 등기정보광장, 국토교통부 자금조달계획서(국회 국토교통위원회 제출 자료).
이 숫자들을 앞의 계산과 겹쳐 보면 해석이 가능합니다. 생애최초 LTV 70% 혜택, 맞벌이 소득, 그리고 부모로부터 받은 증여·상속 자금이 합쳐진 청년이 서울 아파트를 사고 있는 것입니다. 동시에 그렇지 못한 청년이 더 많기 때문에 청년 주택 보유율은 역대 최저로 떨어졌습니다.
청년 내부의 격차도 큽니다. 자산 상위 20% 청년 가구의 평균 순자산은 9억3,022만 원, 하위 20%는 2,301만 원으로 40.4배 차이입니다. 같은 청년이라도 출발선이 전혀 다르다는 뜻입니다.
7. 그래서 확률은 얼마인가
공식 지표가 말하는 확률은 약 7~8%입니다. 서울 아파트 10채 중 중위소득 가구가 대출로 살 수 있는 것은 1채도 안 된다는 뜻입니다.
그런데 이 기준이 되는 중위소득 가구의 월소득은 679만 원입니다. 30대 평균 월급 397만 원은 그 58% 수준입니다. 따라서 청년이 혼자 버는 소득만으로 따지면, 살 수 있는 서울 아파트의 비율은 7.8%보다 낮다고 보는 것이 합리적입니다. 다만 이 부분은 공식 통계가 없어 템휴가 추정한 것입니다.
정리하면 서울 아파트 구입 가능성을 가르는 변수는 세 가지입니다. 맞벌이 여부, 모아 둔 자산 또는 가족 지원, 그리고 매달 저축하는 비율입니다. 위 표에서 소득의 30%를 저축하느냐 50%를 저축하느냐에 따라 기간이 1.7배 차이 나는 것도 그래서입니다.
마무리
평균 월급을 받는 청년 한 사람이 서울 아파트를 사는 일은 숫자로 보면 매우 어렵습니다. 강북 중위 10억 아파트도 30대 평균 월급으로 혼자 모으면 30년 안팎이 걸립니다. 하지만 맞벌이와 모아 둔 자산이 더해지면 기간은 한 자릿수로 줄어듭니다.
내 집 마련 계획을 세운다면 막연히 '서울 아파트'를 목표로 삼기보다, 오늘처럼 기준 가격을 먼저 정하고 내 소득으로 대출이 얼마나 나오는지부터 계산해 보시기 바랍니다. 목표가 숫자로 바뀌어야 몇 년을 모아야 하는지가 보이기 시작합니다.
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이상, 템휴 였습니다.
본 글의 계산은 2026년 9월 기준 공개 통계와 가정치를 바탕으로 한 참고용 추정입니다. 소득은 2024년 12월 기준 세전 월 보수이며, 대출 한도는 생애최초 LTV 70%·주담대 한도 6억 원·DSR 40%·30년 원리금균등·연 4.48%(스트레스 금리 3%p 반영 시 7.48%)를 적용했습니다. 취득세·중개보수 등 부대비용, 저축 이자, 향후 집값과 소득 변화는 반영하지 않았습니다. 맞벌이 대출 한도는 부부 소득 합산을 가정한 것으로 실제 적용 여부는 금융기관마다 다릅니다.
참고 자료: 국가데이터처 2024년 임금근로일자리 소득(보수) 결과, 국가데이터처 가계금융복지조사, KB부동산 월간 주택가격동향(2026년 8월)·KB 주택구입잠재력지수, OECD 2026년 한국경제보고서, 한국주택금융공사 주택구입부담지수, 한국은행 금융기관 가중평균금리(2026년 7월), 금융위원회·국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책, 대법원 등기정보광장, 국회입법조사처 분석 자료.
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