전세사기 최소보장제가 11월 13일부터 시행됩니다. 전세사기 피해자가 경매·공매를 거쳐 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 채워 주는 제도입니다. 보증금 1억 5천만 원을 떼이고 경매로 3천만 원밖에 못 건졌다면, 앞으로는 2천만 원을 더 받아 최소 5천만 원까지 회복할 수 있습니다.
전세사기 피해자의 4명 중 3명은 40세 미만 청년층입니다. 자녀가 전세로 사는 5060 부모 세대도 꼭 알아 둘 내용입니다. 이 글에서는 지원금이 실제로 어떻게 계산되는지, 무엇이 차감되는지, 언제 어떻게 신청하는지, 받은 뒤 돌려줘야 하는 경우는 언제인지까지 숫자로 정리하겠습니다.
목차
전세사기 최소보장제란? 법과 시행령의 관계
이번 제도는 두 단계를 거쳐 만들어졌습니다.
| 단계 | 날짜 | 내용 |
|---|---|---|
| 법률 개정 공포 | 2026년 5월 12일 | 최소보장제·선지급-후정산 제도 도입 근거 마련 |
| 시행령 국무회의 의결 | 2026년 10월 6일 | 계산 기준, 신청·지급 절차 등 세부 사항 확정 |
| 시행 | 2026년 11월 13일 | 신청 접수 시작 |
핵심 개념 세 가지
- 최소보장금: 임차보증금의 3분의 1. 피해자가 최소한 회복해야 할 기준선입니다.
- 최소지원금: 최소보장금에서 이미 회복한 금액을 뺀 부족분. 국가가 지원하는 실제 금액입니다.
- 선지급금: 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 경매가 끝나기 전에 먼저 주는 돈입니다.
자주 하는 오해: "국가가 보증금의 33%를 준다"가 아닙니다. 피해자가 회복한 돈의 합계가 보증금의 33%가 되도록 모자란 만큼만 채워 줍니다. 이미 3분의 1 이상을 회복했다면 지원금은 0원입니다.
전세사기 최소보장제 계산법: 무엇을 빼고 얼마를 받나
계산식
최소지원금 = (임차보증금 ÷ 3) − 이미 회복한 금액
여기서 '이미 회복한 금액'에는 경매 배당금만 들어가는 게 아닙니다.
| 차감 항목 | 쉬운 설명 |
|---|---|
| 우선변제·대항력 행사로 받은 금액 | 경·공매에서 세입자 몫으로 먼저 받은 배당금 |
| 임차보증금반환채권 변제액 | 집주인 등에게서 보증금 명목으로 돌려받은 돈 |
| 경매차익 | LH가 피해주택을 매입할 때 감정가와 낙찰가의 차이로 생긴 이익 |
| 임대료 지원액 | LH 매입 후 임대료 감면 등으로 받은 지원 |
주의: 이 네 가지를 모두 합쳐 3분의 1과 비교합니다. 경매 배당금만 보고 계산하면 실제 지원금보다 크게 기대하게 됩니다.
공식 사례 두 가지
| 구분 | 사례 A (경매 종료) | 사례 B (선지급) |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 | 1억 5,000만 원 |
| 최소보장금 (3분의 1) | 5,000만 원 | 5,000만 원 |
| 이미 회복한 금액 | 경매 배당 2,000만 + 경매차익 1,000만 = 3,000만 원 | 임대료 지원 1,000만 원 |
| 국가 지원금 | 2,000만 원 (최소지원금) | 4,000만 원 (선지급금) |
| 총 회복액 | 5,000만 원 | 5,000만 원 |
출처: 국토교통부 발표 사례.
해석: 사례 A의 국가 지원금 2,000만 원은 보증금의 약 13%이고, 사례 B의 4,000만 원은 약 27%입니다. 어떤 경우든 총 회복액은 보증금의 3분의 1(약 33.3%)로 같아지고, 국가 지원 비율은 이미 회복한 금액에 따라 달라집니다.
회복률별 전세사기 최소보장제 지원금 시뮬레이션
아래는 계산 원리를 보여 주기 위한 예시입니다. 실제 지원금은 차감 항목을 모두 반영해 LH가 결정합니다.
보증금 1억 5천만 원 기준
| 이미 회복한 비율 | 회복 금액 | 최소지원금 | 최종 회복률 | 손실 비율 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 0% | 0원 | 5,000만 원 | 33.3% | 100% → 66.7% |
| 10% | 1,500만 원 | 3,500만 원 | 33.3% | 90% → 66.7% |
| 20% | 3,000만 원 | 2,000만 원 | 33.3% | 80% → 66.7% |
| 33.3% 이상 | 5,000만 원 이상 | 0원 | 그대로 | 변화 없음 |
계산 과정: 회복률 10%라면 1억 5천만 원 × 10% = 1,500만 원 → 5,000만 − 1,500만 = 3,500만 원
해석: 회복을 거의 못 한 피해자일수록 지원 효과가 큽니다. 한 푼도 못 건진 경우 손실이 100%에서 66.7%로 3분의 1 줄어듭니다. 반대로 이미 3분의 1 이상을 회복한 피해자에게는 이 제도로 달라지는 점이 없습니다.
보증금 규모별 최소보장금
전세사기 피해자의 보증금 분포와 함께 보면 이렇습니다.
| 보증금 구간 | 피해자 비중 | 구간 상한 기준 최소보장금 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 41.97% | 최대 약 3,333만 원 |
| 1억 초과 ~ 2억 원 이하 | 43.48% | 최대 약 6,667만 원 |
| 2억 초과 ~ 3억 원 이하 | 12.19% | 최대 1억 원 |
| 3억 원 이하 합계 | 97.6% |
피해자 비중: 국토교통부 2026년 8월 말 기준.
해석: 피해자의 85% 이상이 보증금 2억 원 이하입니다. 이 구간에서는 최소보장금이 최대 약 6,667만 원이라, 상당수 피해자에게 수천만 원 단위의 회복 기준선이 생기는 셈입니다.
신탁사기 피해자를 위한 선지급-후정산 제도
왜 따로 필요했나
신탁사기는 집주인이 아닌 사람(신탁회사의 동의 없이 계약한 위탁자 등)과 계약해, 세입자가 법적으로 보호받기 어려운 경우입니다. 이런 무권계약 피해자는 경매 절차가 복잡하거나 오래 걸려, 최소보장제를 기다리다가는 몇 년씩 돈이 묶일 수 있습니다.
어떻게 작동하나
| 순서 | 내용 |
|---|---|
| ① 선지급 | 경·공매가 끝나기 전, 최소보장금(보증금 3분의 1)의 전부 또는 일부를 먼저 지급 |
| ② 절차 진행 | 경·공매 등 처분 절차 진행 |
| ③ 후정산 | 추가로 회수되는 금액을 반영해 잔여 회복금을 정산 |
해석: 같은 3분의 1 보장이지만, 일반 피해자는 경매가 끝난 뒤 받고, 무권계약 피해자는 경매가 끝나기 전에 먼저 받는다는 차이가 있습니다. 당장의 이사 비용과 생활비가 급한 피해자에게 시간 차이를 줄여 주는 장치입니다.
신청 시기와 처리 기간: 최대 120일
두 제도의 신청 시점
| 구분 | 신청 시점 |
|---|---|
| 최소지원금 | 경매차익 산정이나 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 |
| 선지급금 | 매입 및 처분이 완료되기 전 |
처리 절차
| 단계 | 기한 |
|---|---|
| LH 지급 여부·금액 결정 | 신청일로부터 90일 이내 |
| 부득이한 경우 연장 | 30일 이내 1회 |
| 이의신청 | 통지일로부터 30일 이내 |
계산 과정: 신청 후 결정까지 최대 90 + 30 = 120일(약 4개월)
이미 경매가 끝난 피해자도 신청 가능
기존 피해자도 소급 신청할 수 있습니다. 경매가 이미 끝나 보증금 일부만 회수한 피해자라면, 11월 13일 이후 회복 금액을 정리해 신청할 수 있습니다. 질병이나 해외 체류로 직접 신청이 어려우면 대리인을 선임할 수도 있습니다.
먼저 필요한 것: 피해자 결정
모든 지원은 전세사기피해지원위원회의 피해자 결정을 받은 사람이 대상입니다. 단순히 집주인이 보증금을 안 돌려주는 것과 특별법상 '전세사기 피해자'는 다릅니다. 아직 결정을 받지 않았다면 거주지 관할 시·도에 피해자 결정부터 신청해야 합니다.
서울시 전세사기피해지원 안내에서 지원 내용과 신청 방법을 확인할 수 있습니다.
받은 뒤 돌려줘야 하는 경우: 반납 의무
최소보장 지원금은 대출이 아니라 상환할 필요가 없는 돈입니다. 다만 예외가 있습니다.
| 상황 | 의무 |
|---|---|
| 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수한 경우 | 신고하고 반납 |
| 정해진 기간 안에 반납하지 않은 경우 | 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원 과태료 |
예시: 지원금 2,000만 원을 받은 뒤 집주인 재산에서 1,000만 원을 추가로 받았다면, 회복 총액이 3분의 1을 넘는 만큼 반납 사유가 생길 수 있습니다. 추가 회수 사실은 반드시 신고하세요.
숫자로 보는 전세사기 피해 현황
| 항목 | 수치 |
|---|---|
| 누적 피해자 결정 (2026년 8월 말) | 4만 936건 |
| 40세 미만 피해자 비중 | 75.95% (30대 50.66%, 20대 25.28%) |
| 보증금 3억 원 이하 비중 | 97.6% |
| LH 피해주택 매입 누적 | 1만 718호 |
| 2026년 1~8월 매입 | 5,727호 (월평균 약 716호) |
해석: 피해자 4명 중 3명이 20~30대입니다. 사회 초년생과 신혼부부가 전 재산에 가까운 보증금을 잃은 경우가 많다는 뜻입니다. 자녀가 전세로 독립했거나 독립을 앞둔 5060 부모라면, 이 제도를 알아 두는 것만으로도 큰 도움이 될 수 있습니다.
결론: 전세사기 최소보장제, 이렇게 활용하세요
11월 13일부터 보증금의 3분의 1이 회복 기준선이 됩니다. 경매로 돌려받은 돈이 이 선에 못 미치면 LH가 차액을 지원합니다.
계산할 때는 네 가지를 모두 더하세요. 경매 배당금, 보증금 반환 변제액, 경매차익, 임대료 지원액을 합친 금액이 3분의 1보다 적어야 지원 대상입니다.
이미 경매가 끝났어도 신청할 수 있습니다. 소급 신청이 가능하니, 경매 배당표 등 회복 금액 자료를 미리 챙겨 두세요.
신탁사기 피해자는 기다리지 마세요. 선지급금은 처분이 끝나기 전에 신청해야 합니다.
추가 회수 시 반드시 신고하세요. 반납하지 않으면 최대 3,000만 원 과태료가 부과될 수 있습니다.
전세사기 최소보장제 자주 묻는 질문
Q. 전세사기 최소보장제는 언제부터 시행되나요?
2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안이 의결됐습니다.
Q. 이미 경매가 끝난 피해자도 신청할 수 있나요?
네. 기존 피해자도 소급 신청할 수 있습니다. 최소지원금은 경매차익 산정이나 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청합니다.
Q. 최소지원금은 어떻게 계산하나요?
보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 금액을 뺀 만큼입니다. 회복 금액에는 경매 배당금, 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액이 모두 포함됩니다.
Q. 국가가 보증금의 33%를 주는 건가요?
아닙니다. 회복 금액의 합계가 보증금의 3분의 1이 되도록 부족분만 지원합니다. 이미 3분의 1 이상을 회복했다면 추가 지원금은 없습니다.
Q. 신청하면 언제 결과가 나오나요?
LH가 신청일로부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하며, 부득이한 경우 30일 한 차례 연장할 수 있습니다. 결과에 이의가 있으면 통지일로부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
Q. 지원금을 받은 뒤 갚아야 하나요?
원칙적으로 갚을 필요가 없습니다. 다만 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 하며, 기한 내 반납하지 않으면 최대 3,000만 원 과태료가 부과될 수 있습니다.
본 글은 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결된 전세사기특별법 시행령 개정안에 대한 국토교통부 발표와 관련 보도, 국토교통부 전세사기피해자 결정 현황(2026년 8월 말 기준)을 바탕으로 작성했습니다. 회복률별 지원금 시뮬레이션과 반납 예시는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 지원 여부와 금액은 LH의 결정에 따릅니다.
