안녕하세요. 생활 속 경제 이야기를 숫자로 쉽게 풀어드리는 템휴입니다.
2014년부터 서울의 아파트는 35층을 넘을 수 없었습니다. '2030 서울플랜'이 주거용 건물 높이를 35층 이하로 묶었기 때문입니다(상업지역 주상복합 등은 예외). 이 규제는 2023년 1월 5일 '2040 서울도시기본계획'이 확정되면서 사라졌습니다. 그 뒤 한강변은 층수 경쟁에 들어갔습니다. 여의도에서는 60층 안팎, 성수와 압구정에서는 60층대 계획이 나옵니다.
여기서 많은 분이 이렇게 생각합니다. "높이 올리면 집이 더 많이 생기고, 일반분양이 늘어나니 조합원 분담금이 줄어들겠지." 결론부터 말하면 층수만 올려서는 분담금이 줄지 않습니다. 용적률이 그대로라면 오히려 늘어날 가능성이 큽니다. 그런데도 총회에 나온 조합원 10명 중 7~8명이 "분담금이 늘어도 65층"을 고른 단지가 있습니다. 왜 그런지 숫자로 따져 보겠습니다.
1. 35층 룰 9년, 그리고 지금의 층수 경쟁
| 단지 | 계획 최고 층수 | 가구 수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 성수1지구 | 69층 | 3,014가구 | 2026년 4월 GS건설 선정, 공사비 3.3㎡당 1,132만 원(입찰 공고) |
| 성수2지구 | 62층 | 2,350가구 | 2025년 총회에서 65층안 선택, 최근 시공사 제안 62층 |
| 압구정 2·3·5구역 | 60~65층 | 구역별 약 1,400~5,175가구 | 2026년 시공사 선정, 공사비 3.3㎡당 1,150만~1,250만 원(구역별) |
| 여의도 삼부 | 60층 | 1,735가구 | 정비계획 변경 주민공람 |
| 여의도 시범 | 59층 | 2,480가구 | 2026년 10월 삼성물산 선정(공사비 약 2조 2,685억 원), 2022년 신속통합기획 때는 65층 |
| 잠실 장미 | 49층 | 5,105가구 | |
| 여의도 목화 | 49층 | 416가구 | 공사비 3.3㎡당 1,370만 원(2026년 5월 입찰 공고 당시 최고 수준) |
| 반포주공1단지 1·2·4주구 | 35층 | - | 49층 상향안 조합 총회 부결 |
출처: 뉴시스(2026.6.1, 2026.7.14), 이코노미스트(2026.10.2), 헤럴드경제(2025.8.25, 2026.4.26), 파이낸셜뉴스(2026.5.24), SBS Biz(2026.10.19), 데일리안(2023.5.23, 반포주공1단지 총회). 계획은 인허가와 시공사 선정 과정에서 계속 바뀔 수 있습니다. 성수전략정비구역(성수1·2지구)은 재건축이 아니라 재개발 사업이지만, 조합원이 사업비를 나눠 내는 구조는 같아 함께 다뤘습니다.
같은 한강변에서도 선택은 갈립니다. 65층 이상을 고른 곳, 59~62층으로 내려온 곳, 49층에서 멈춘 곳, 그리고 49층 상향을 스스로 거부하고 35층을 지킨 곳까지 있습니다. 이 차이를 이해하려면 '용적률'이라는 숫자 하나를 먼저 봐야 합니다.
2. 층수를 올려도 집 수는 그대로: 용적률의 산수
서울시는 35층 룰을 없애면서 연면적과 용적률은 그대로 유지된다고 밝혔습니다. 용적률은 대지 면적에 대한 지상층 바닥 면적 합계(연면적)의 비율입니다. 예를 들어 땅이 10만㎡이고 용적률이 300%라면, 지을 수 있는 바닥 면적은 30만㎡로 정해집니다. 이 30만㎡를 35층짜리 여러 동으로 나눠 쌓든, 70층짜리 몇 동으로 높게 쌓든 바닥 면적의 합은 같습니다. 평형 구성이 같다면 집 수도 대체로 같습니다.
층수를 올리면 달라지는 것은 모양입니다. 같은 면적을 높이 쌓으면 건물은 날씬해지고 동과 동 사이가 넓어집니다. 녹지와 조망이 좋아지고, 한강이 보이는 집이 늘어납니다. 서울시가 기대한 것도 이것이었습니다.
집 수를 늘리는 것은 층수가 아니라 용적률입니다. 여의도 시범아파트가 좋은 예입니다. 2022년 신속통합기획에서 땅의 용도가 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌면서 용적률 상한이 300%에서 400%로 올라갔고, 계획 가구 수는 1,584가구에서 약 2,500가구로 58% 늘었습니다. 가구 수가 늘어난 것은 층수가 아니라 지을 수 있는 바닥 면적이 커졌기 때문입니다. 대신 한강변 문화공원 같은 공공기여가 붙었습니다. 일반분양을 늘려 분담금을 줄이는 열쇠는 층수가 아니라 용적률과 그 대가인 공공기여에 있습니다.
3. 층수를 올리면 늘어나는 것: 공사비와 시간
집 수는 그대로인데 비용은 늘어납니다. 특히 50층이 문턱입니다. 법은 50층 이상 또는 높이 200m 이상을 '초고층 건축물'로 분류하고, 최대 30개 층마다 피난안전구역을 두게 합니다(30~49층 준초고층도 원칙적으로 설치 대상이지만, 공동주택은 계단 기준을 갖추면 면제받을 수 있습니다). 초고층은 재난관리 특별법에 따른 심의도 따로 받아야 합니다. 실제 단지에서 나온 숫자는 이렇습니다.
| 사례 | 층수 변경 | 늘어나는 비용 | 늘어나는 시간 |
|---|---|---|---|
| 반포주공1단지 1·2·4주구 | 35층 → 49층 | 사업비 약 2,200억 원(공사비 1,500억, 인허가 300억, 이주 금융비용 400억) | 공사 44개월 → 51개월 |
| 성수2지구 | 49층 → 65층 | 공사비 3.3㎡당 1,070만 → 1,300만 원 전망(21.5%↑), 공사 기간 연장에 따른 금융비용 약 3,000억 원(이주비 이자 1,200억, 사업비 이자 1,800억) | 인허가 18개월, 공사 12개월 이상 추가 |
출처: 데일리안(2023.5.23, 반포주공1단지 1·2·4주구), 헤럴드경제(2025.4.10, 성수2지구 정기총회 자료 보도). 반포 수치는 시공사(현대건설)가 산정해 총회에 제시한 것이고, 성수2지구 수치는 조합 총회 자료의 전망치입니다.
성수2지구 숫자에서 가장 무거운 것은 공사비가 아니라 시간입니다. 조합은 공사 기간이 12개월 이상 길어지면서 조합원들이 이주하며 빌린 이주비 대출 이자가 1,200억 원, 사업비 대출 이자가 1,800억 원 늘어난다고 봤습니다. 합쳐 약 3,000억 원, 조합원 1,078명으로 나누면 한 사람당 약 2억 8,000만 원입니다. 인허가에도 18개월이 더 걸린다고 봤으니, 시간 비용은 이보다 커질 수 있습니다. 공사비 자체도 계속 오르고 있습니다. 건설공사비지수(2020년=100)는 2026년 6월 138.22(잠정)로 사상 최고치를 다시 썼습니다.
4. 조합원 입장에서 계산해 보기: 65층의 청구서
실제 단지의 수치를 바탕으로 가상의 한강변 재건축 단지를 하나 만들어 계산해 보겠습니다. 조합원은 1,000명이고, 용적률은 그대로라 49층으로 짓든 65층으로 짓든 가구 수는 같다고 가정합니다.
| 가정 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 조합원 수 | 1,000명 | 계산 편의상 설정 |
| 가구당 공사비 산정 면적 | 60평 | 지하주차장·공용 포함. 성수2지구 공사비 총액(단가 1,160만 원 기준)과 가구 수로 역산하면 약 64~66평이라 조금 보수적인 가정 |
| 공사비 단가 차이 | 3.3㎡당 230만 원 | 성수2지구 총회 자료 1,070만 → 1,300만 전망 |
| 기간 연장에 따른 금융비용 | 1인당 2억 8,000만 원 | 성수2지구 약 3,000억 ÷ 1,078명 |
| 일반분양 1가구 면적 | 34평형 | 전용 84㎡ 기준 |
| 일반분양 비중 | 총 가구 수 | 추가 비용 합계 | 조합원 1인당 추가 부담 | 본전을 찾으려면 일반분양가가 |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 1,250가구 | 약 4,510억 원 | 약 4.5억 원 | 3.3㎡당 약 5,300만 원 더 올라야 |
| 33% | 1,500가구 | 약 4,850억 원 | 약 4.9억 원 | 3.3㎡당 약 2,860만 원 더 올라야 |
| 50% | 2,000가구 | 약 5,540억 원 | 약 5.5억 원 | 3.3㎡당 약 1,630만 원 더 올라야 |
템휴 계산: 추가 비용 = 총 가구 수 × 60평 × 230만 원 + 조합원 1,000명 × 1인당 금융비용(3,000억 원 ÷ 1,078명). 본전 분양가 = 추가 비용 ÷ (일반분양 가구 수 × 34평). 임대주택을 따로 빼지 않았기 때문에 실제 일반분양 가구는 이보다 적고, 본전 문턱은 이보다 높아질 수 있습니다. 금융비용을 조합원 수로 똑같이 나눈 것도 단순화한 가정입니다. 구조를 이해하기 위한 계산으로만 보셔야 합니다.
단가 차이 가정이 결과를 크게 좌우한다는 점도 짚어 두겠습니다. 성수2지구 조합이 2025년 8월 확정한 65층안 공사비 단가는 3.3㎡당 1,160만 원이었습니다. 49층안 1,070만 원과의 차이를 90만 원으로 잡고 다시 계산하면, 조합원 1인당 추가 부담은 3.5억~3.9억 원, 본전 문턱은 3.3㎡당 1,140만~4,070만 원으로 내려갑니다. 그래도 추가 부담의 대부분은 시간에서 나오는 금융비용입니다.
숫자가 말해 주는 방향은 분명합니다. 용적률이 그대로인 채 49층을 65층으로 올리면, 이 가정에서 조합원 한 사람이 3억~5억 원대를 더 내야 하는 구조가 됩니다. 이것을 일반분양 수입으로 메우려면 일반분양가가 3.3㎡당 수천만 원 더 비싸게 팔려야 합니다. 일반분양 비중이 작을수록 그 문턱은 더 높아집니다.
5. 그래도 76%가 65층을 고른 이유: 한강뷰라는 프리미엄
그런데도 성수2지구 조합원들은 2025년 3월 정기총회에서 65층을 골랐습니다. 참석한 751명 가운데 573명, 76.3%가 65층에 표를 던졌고 49층은 165명이었습니다. 조합이 내세운 이유는 조망이었습니다. 높이 쌓아 건물이 날씬해지면 조합원 집과 일반분양 집 모두에서 '파노라마 한강뷰'를 더 많이 확보할 수 있다는 것입니다.
당시 업계에서는 한강뷰가 확보된 일반분양 가구라면 분양가가 3.3㎡당 1억 원 수준까지 갈 수 있다는 기대도 나왔습니다. 다만 이 1억 원은 분양가 자체의 수준이고, 앞에서 계산한 본전 문턱은 같은 자리에 49층 대신 65층으로 지어서 '더' 받아야 하는 금액입니다. 둘을 바로 비교할 수는 없습니다. 따져야 할 것은 65층이 49층보다 한강뷰를 얼마나 더 만들어 내고, 그 차이가 3.3㎡당 몇천만 원의 웃돈으로 이어지느냐입니다. 조합원 입장에서는 일반분양 수입이 아니어도 자기 집의 미래 가치로 돌려받는다는 계산도 할 수 있습니다. 앞의 가운데 시나리오라면 34평 집 기준으로 3.3㎡당 약 1,430만 원이 더 올라야 1인당 추가 부담 4억 9,000만 원을 집값으로 회수합니다.
반대로 반포주공1단지 1·2·4주구 조합원들은 2023년 5월 16일 총회에서 35층을 49층으로 올리는 안을 반대 1,297표, 찬성 634표로 부결했습니다. 사업비 약 2,200억 원과 최소 7개월의 공사 기간 연장을 감수하기보다 사업 속도를 택한 것으로 해석됐습니다. 김인만 부동산경제연구소장은 초고층 재건축에 대해 "그 비용을 감당할 수 있고 일반 분양가를 높게 책정할 수 있는 압구정, 여의도 등에 위치한 단지나 가능하다"고 설명했습니다. 같은 한강변이라도 조망 프리미엄과 사업 속도를 어떻게 저울질하느냐에 따라 답이 갈린다는 뜻입니다.
템휴 해석 | 층수는 집 수가 아니라 조망을 사는 선택
35층 룰 폐지는 분담금을 줄여 주는 버튼이 아닙니다. 용적률이 그대로라면 층수를 올려도 집 수는 거의 늘지 않고, 공사비와 시간이 늘어납니다. 초고층은 더 낸 돈을 한강뷰라는 프리미엄으로 돌려받을 수 있느냐에 거는 선택입니다. 재건축 단지의 층수 소식을 볼 때는 "몇 층이냐"보다 "용적률이 얼마로 바뀌었나", "공사 기간이 몇 개월 늘어나나", "일반분양가를 얼마나 받을 수 있는 입지인가"를 함께 봐야 분담금의 방향이 보입니다.
템휴의 정리
규제의 변화: 2014년부터 서울의 주거용 건물을 묶었던 35층 룰은 2023년 1월 폐지됐습니다. 다만 용적률과 연면적은 그대로입니다.
용적률의 산수: 같은 용적률이면 35층이든 70층이든 집 수는 대체로 같습니다. 여의도 시범의 계획 가구 수가 58% 늘어난 것도 층수가 아니라 용도지역 변경으로 지을 수 있는 바닥 면적이 커진 덕분입니다.
초고층의 비용: 성수2지구 총회 자료 기준으로 49층→65층은 공사비 단가 21.5% 상승 전망, 인허가 18개월·공사 12개월 이상 연장, 공사 기간 연장분 금융비용만 약 3,000억 원(1인당 약 2억 8,000만 원).
가상 계산: 조합원 1,000명 단지라면 1인당 3억~5억 원대 추가 부담. 일반분양가가 3.3㎡당 1,100만~5,300만 원 더 올라야 본전(단가 차이 가정에 따라 달라짐).
엇갈린 선택: 성수2지구는 총회 참석자의 76.3%가 65층을 골랐고, 반포주공1단지 1·2·4주구는 49층 상향을 부결했습니다. 조망 프리미엄과 사업 속도 중 무엇을 더 무겁게 보느냐가 선택을 갈랐습니다.
높이 경쟁의 뉴스는 언제나 화려합니다. 하지만 그 높이를 사는 돈은 결국 조합원의 분담금과 시간에서 나옵니다. 몇 층으로 짓느냐는 질문은, 사실 한강을 얼마에 사겠느냐는 질문입니다.
이상, 템휴 였습니다.
