주택담보대출 금리 가운데 고정형 금리가 처음으로 5%를 넘었습니다. 한국은행에 따르면 9월 예금은행이 새로 내준 고정형 주담대의 평균 금리는 연 5.11%로, 2013년 통계 집계를 시작한 뒤 가장 높습니다. 고정형과 변동형을 합친 전체 주담대 금리도 4.88%로 약 14년 만에 최고 수준입니다.
금리 숫자가 0.2%p 오르내리는 것만 봐서는 실감이 나지 않습니다. 이 글은 실제 대출 금액을 넣어 월 상환액, 대출 한도, 고정·변동 선택의 손익분기를 직접 계산해 봅니다. 자녀의 집 마련을 돕는 부모 세대와 지금 대출을 고민하는 자녀 세대가 함께 보시면 좋습니다.
주택담보대출 금리, 숫자로 본 9월 현황
예금은행 신규 대출 금리 (2026년 9월)
| 구분 | 금리 | 전월 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 주담대 고정형 | 5.11% | +0.23%p | 2013년 통계 이후 첫 5% 돌파, 12개월 연속 상승 |
| 주담대 변동형 | 4.76% | +0.23%p | 4개월 연속 상승 |
| 주담대 전체 | 4.88% | +0.22%p | 2012년 4월 이후 최고 |
| 가계대출 전체 | 4.96% | +0.20%p | 2023년 11월 이후 최고 |
| 일반신용대출 | 6.49% | +0.16%p | |
| 전세자금대출 | 4.57% | +0.22%p | |
| 순수저축성예금 | 3.39% | +0.25%p |
은행 창구에서 보는 금리 (5대 은행 고정형)
| 기준일 | 하단 | 상단 |
|---|---|---|
| 3월 23일 | 4.19% | 6.79% |
| 9월 23일 | 4.90% | 6.89% |
| 변화 | +0.71%p | +0.10%p |
해석: 상단보다 하단이 훨씬 많이 올랐습니다. 신용이 좋아 가장 낮은 금리를 받던 사람들이 체감하는 상승 폭이 더 컸다는 뜻입니다.
왜 올랐나
한국은행은 기준금리를 7월(2.50% → 2.75%)과 8월(→ 3.00%) 두 차례 올렸습니다. 대출 금리의 기준이 되는 시장금리가 따라 오르면서 9월 대출 금리에 반영됐습니다. 10월에는 3.00%로 동결했지만, 시장에서는 11월 금통위에서 추가 인상 가능성도 거론됩니다. 반대로 10월 은행채 5년물 금리가 0.16%p 내려, 다음 달 대출 금리가 소폭 내려갈 수 있다는 분석도 함께 나옵니다.
주택담보대출 금리가 1%p 오르면 월 상환액은 얼마나 늘까
계산 방법
30년 만기 원리금균등상환을 기준으로 했습니다.
월 상환액 = 대출금 × 월이자율 × (1 + 월이자율)^360 ÷ [(1 + 월이자율)^360 − 1]
1억 원을 30년 동안 빌릴 때 월 상환액은 금리 4%면 약 47만 7천 원, 5%면 약 53만 7천 원입니다. 여기에 대출 금액을 곱하면 아래 표가 나옵니다.
대출 금액·금리별 월 상환액 (예시)
| 금리 | 3억 원 | 5억 원 |
|---|---|---|
| 3.0% | 약 126만 5천 원 | 약 210만 8천 원 |
| 4.0% | 약 143만 2천 원 | 약 238만 7천 원 |
| 4.76% (9월 변동형) | 약 156만 7천 원 | 약 261만 1천 원 |
| 5.0% | 약 161만 원 | 약 268만 4천 원 |
| 5.11% (9월 고정형) | 약 163만 1천 원 | 약 271만 8천 원 |
금리 1%p 차이가 만드는 부담 (5억 원, 예시)
| 항목 | 금리 4% | 금리 5% | 차이 |
|---|---|---|---|
| 월 상환액 | 약 238만 7천 원 | 약 268만 4천 원 | +약 29만 7천 원 |
| 1년 상환액 | 약 2,864만 원 | 약 3,221만 원 | +약 356만 원 |
| 30년 총이자 | 약 3억 5,935만 원 | 약 4억 6,628만 원 | +약 1억 693만 원 |
해석: 같은 5억 원이라도 금리 1%p 차이로 매달 30만 원 가까이 더 나가고, 30년을 다 채우면 이자만 1억 원 넘게 차이 납니다. 금리 5%면 30년간 내는 이자가 원금의 약 93%에 이릅니다. 대출 기간이 길수록 금리 0.1%p의 차이도 크게 쌓입니다.
고정금리 vs 변동금리, 손익분기 계산
지금 기준으로는 변동형이 월 10만 원가량 싸다 (5억 원, 예시)
| 구분 | 금리 | 월 상환액 |
|---|---|---|
| 고정형 | 5.11% | 약 271만 8천 원 |
| 변동형 | 4.76% | 약 261만 1천 원 |
| 차이 | 0.35%p | 약 10만 7천 원 |
손익분기점
- 변동형 금리가 대출 기간 평균으로 0.35%p 이상 오르면 고정형보다 불리해집니다.
- 기준금리 0.25%p 인상이 대출 금리에 그대로 반영된다고 가정하면, 약 1.4번의 인상이 손익분기선입니다(0.35 ÷ 0.25). 실제로는 은행 가산금리와 시장금리에 따라 반영 폭이 달라질 수 있습니다.
- 반대로 금리가 앞으로 내려간다면 변동형이 더 유리합니다.
알아 둘 점: '고정형'도 30년 고정이 아닐 수 있다
은행 고정형 주담대는 은행채 5년물 금리를 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 이런 상품은 5년 동안 금리를 고정한 뒤 다시 정하는 주기형·혼합형이 많아서, 5년 뒤에는 그때 금리로 바뀔 수 있습니다. 계약서에서 '금리 고정 기간'을 꼭 확인해야 합니다.
해석: 9월 신규 주담대 중 고정형 비중은 34.2%로 전월보다 1.1%p 줄었습니다. 고정형이 비싸지자 변동형으로 옮겨 가는 흐름이 보입니다. 다만 금리가 더 오를 가능성이 남아 있는 지금은, 당장의 월 10만 원 차이와 앞으로의 인상 위험을 함께 따져 봐야 합니다.
같은 월급으로 빌릴 수 있는 돈은 얼마나 줄었나
DSR 40% 기준 대출 가능 금액 (예시)
DSR은 연소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율로, 은행권은 원칙적으로 40%까지만 허용합니다. 다른 대출이 없는 연소득 7,000만 원 가구를 예로 들어 보겠습니다.
- 연 원리금 한도 = 7,000만 원 × 40% = 2,800만 원 → 월 약 233만 3천 원
- 금리 4%일 때 대출 가능액 ≈ 233.3만 ÷ 47.74만(1억당) ≈ 약 4억 8,874만 원
- 금리 5.11%일 때 대출 가능액 ≈ 233.3만 ÷ 54.36만(1억당) ≈ 약 4억 2,927만 원
- 감소액 약 5,950만 원, 감소율 약 12.2%
※ 스트레스 DSR(가산금리), 지역별 한도 규제, 다른 대출은 반영하지 않은 단순 예시입니다. 실제 한도는 이보다 더 작을 수 있습니다.
해석: 금리가 오르면 이자만 늘어나는 게 아니라 빌릴 수 있는 돈 자체가 줄어듭니다. 같은 소득으로 1년 전 계획대로 집을 사려면 부족한 금액을 신용대출이나 가족 지원으로 메워야 하는데, 이 부분이 아래 연체율 문제와 연결됩니다.
정책대출 보금자리론도 5%대
보금자리론(아낌e) 금리 (11월 9일부터)
| 만기 | 기본 금리 | 우대 최대 적용 시 |
|---|---|---|
| 10년 | 5.00% | 4.00% |
| 20년 | 5.15% | - |
| 30년 | 5.20% | - |
| 50년 | 5.30% | 4.30% |
※ 우대금리는 저소득 청년, 신혼부부, 사회적 배려층, 전세사기 피해자 등에게 최대 1.0%p까지 적용됩니다. 전자약정이 아닌 비대면(u)·대면(t) 방식은 0.1%p가 더해집니다.
올해 인상 이력
| 시기 | 인상 폭 |
|---|---|
| 1월 | +0.25%p |
| 2월 | +0.15%p |
| 4월 | +0.30%p |
| 5월 | +0.25%p |
| 7월 | +0.30%p |
| 11월 | +0.10%p |
| 합계 | +1.35%p |
해석: 서민용 정책대출인 보금자리론의 기본 금리(5.00~5.30%)는 은행 고정형 평균(5.11%)과 거의 같은 수준이 됐습니다. 우대 조건에 해당하지 않으면 정책대출의 금리 이점이 크게 줄어든 셈입니다. 신청 전에 본인이 우대 대상인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
연체율에 켜진 경고등
은행 연체율 (2026년 8월 말, 금융감독원)
| 구분 | 연체율 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 원화대출 전체 | 0.69% | +0.06%p (2016년 10월 이후 최고) |
| 가계대출 | 0.45% | +0.03%p |
| 주택담보대출 | 0.31% | +0.02%p |
| 주담대 외 가계대출 (신용대출 등) | 0.91% | +0.07%p |
| 중소기업대출 | 1.00% |
계산: 주담대 외 가계대출 연체율(0.91%)은 주담대(0.31%)의 약 2.9배입니다.
카드론 장기연체
카드사 8곳의 카드론 중 6개월 이상 연체된 금액은 2025년 말 약 4,709억 원으로, 2014년 통계 작성 이후 가장 많았습니다.
해석: 집을 담보로 한 대출은 집을 지키려고 끝까지 갚는 경향이 있어 연체율이 낮습니다. 반면 신용대출이나 카드론은 생활비가 부족할 때 먼저 밀리기 쉽습니다. 주담대 연체율만 보고 안심하기보다, 집 대출 외에 다른 빚이 함께 있는 가구의 부담을 따로 살펴봐야 하는 이유입니다.
주택담보대출 금리 상승기, 가계별 점검법
대출이 있는 가구
- 금리가 가장 높은 빚부터: 일반신용대출 평균 금리(6.49%)는 주담대(4.88%)보다 1.61%p 높습니다. 여유 자금이 생기면 신용대출·카드론부터 갚는 것이 이자를 줄이는 데 유리합니다.
- 금리 바뀌는 날 확인: 변동형은 다음 금리 변경일을, 주기형·혼합형은 고정 기간이 끝나는 날을 확인하고 그때 오를 수 있는 폭을 미리 계산해 두세요.
- 금리인하요구권 활용: 소득이 늘었거나 신용점수가 오른 경우 은행에 금리 인하를 요구할 수 있습니다.
예금이 많은 5060 가구 (예시)
순수저축성예금 금리가 3.39%까지 올랐습니다. 1억 원을 1년간 맡기면 세전 이자는 약 339만 원이고, 이자소득세 15.4%를 빼면 약 287만 원입니다. 다만 자녀에게 주택 자금을 빌려주거나 보태 줄 계획이라면, 자녀의 대출 금리와 내 예금 금리를 비교한 뒤 증여·차용 방식은 세무 상담을 거쳐 정하는 것이 안전합니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 주담대 고정금리 5.11%는 내 대출 금리도 그렇다는 뜻인가요?
A. 아닙니다. 9월에 새로 나간 대출의 평균 금리입니다. 이미 받은 대출은 계약 당시 금리나 변동 주기에 따라 다르게 적용됩니다.
Q2. 주택담보대출 금리가 1%p 오르면 이자는 얼마나 늘어나나요?
A. 30년 원리금균등 기준 예시로, 5억 원을 빌렸다면 월 약 29만 7천 원, 1년에 약 356만 원이 늘어납니다.
Q3. 지금은 고정금리와 변동금리 중 무엇이 유리한가요?
A. 9월 평균 기준으로 변동형이 0.35%p 낮습니다. 앞으로 금리가 평균 0.35%p 이상 오르면 고정형이, 그보다 덜 오르거나 내리면 변동형이 유리합니다. 다만 은행 고정형도 5년 뒤 금리가 바뀌는 주기형이 많으니 고정 기간을 함께 확인하세요.
Q4. 보금자리론도 금리가 5%대인가요?
A. 아낌e 보금자리론은 11월 9일부터 연 5.00~5.30%입니다. 우대 조건을 모두 충족하면 최저 연 4.0%까지 낮아집니다.
Q5. 주담대 연체율은 낮은데 왜 걱정이 나오나요?
A. 주담대 연체율은 0.31%로 낮지만, 신용대출 등 주담대 외 가계대출 연체율은 0.91%로 약 2.9배 높고 오르는 중입니다. 카드론 장기연체액도 역대 최대입니다.
Q6. 기준금리가 더 오를 수 있나요?
A. 한국은행은 10월에 3.00%로 동결했지만, 시장에서는 11월 금통위에서 추가 인상 가능성을 거론합니다. 반면 10월 시장금리가 일부 내려 대출 금리가 소폭 낮아질 수 있다는 분석도 있습니다.
※ 본문의 월 상환액, 총이자, 대출 가능액, 예금 이자는 이해를 돕기 위한 '예시' 계산입니다. 실제 금액은 은행별 금리, 상환 방식, 스트레스 DSR, 지역 규제에 따라 달라집니다.
