안녕하세요. 생활 속 경제 이야기를 숫자로 쉽게 풀어드리는 템휴입니다.
2024년 한 해 동안 거래된 아파트 가운데 가장 비싼 집은 7월에 팔린 서울 한남동 나인원한남의 한 집이었습니다. 거래 금액 220억 원. 그런데 이 집은 1층이었습니다. 이듬해인 2025년 6월에는 성수동 아크로 서울 포레스트의 47층 펜트하우스(전용 약 274㎡)가 290억 원에 팔리며 그해 최고가이자 당시 역대 최고가 거래가 됐습니다.
가장 낮은 층과 가장 높은 층이 번갈아 최고가를 찍는 사이, 우리가 흔히 말하는 '로열층'은 어디에 있을까요. 아파트를 사거나 청약할 때 층 하나에 수천만 원에서 수억 원이 오가는 만큼, 층의 가격을 숫자로 따져 보겠습니다.
1. 평균의 함정: 31~40층이 2.5배 비싸다?
먼저 많이 인용되는 숫자부터 보겠습니다. 2025년 8월 서울에서 거래된 전용 84㎡ 아파트를 층수대별로 나눠 평균을 내면 이렇습니다.
| 층수대 | 서울 평균 거래가 | 1~10층 대비 | 경기 평균 거래가 | 1~10층 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 1~10층 | 11억 3,779만 원 | - | 5억 6,413만 원 | - |
| 11~20층 | 12억 5,380만 원 | +10.2% | 6억 1,483만 원 | +9.0% |
| 21~30층 | - | - | 7억 2,184만 원 | +28.0% |
| 31~40층 | 28억 583만 원 | 약 2.5배 | 9억 127만 원 | +59.8% |
출처: 파이낸셜뉴스(2025.10.1), 국토교통부 실거래가(2025년 8월 거래, 전용 84㎡). 증감률은 템휴 계산. 서울 21~30층 평균은 보도에 나오지 않았고, 층수대별 거래 건수도 공개되지 않아 소수의 초고가 거래가 평균을 끌어올렸을 수 있습니다.
서울에서는 31~40층이 1~10층보다 2.5배 비쌉니다. 하지만 이 숫자를 "층이 높으면 집값이 2.5배"로 읽으면 틀립니다. 31층 이상 층이 있는 아파트는 상당수가 최근에 지은 고급 단지이고, 한강변이나 강남에 많습니다. 반대로 1~10층 평균에는 5층짜리 오래된 단지나 외곽의 중저층 단지가 많이 섞여 있습니다. 층이 아니라 단지가 다른 집들의 평균을 비교한 셈입니다.
층의 값을 제대로 보려면 같은 단지, 같은 평형 안에서 층만 다른 집을 비교해야 합니다.
2. 같은 단지 안에서 비교하면: 층 하나에 수천만 원
| 단지(보도 사례) | 저층 | 고층 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 반포미도(서울 서초구) | 8층 35억 3,000만 원 | 12층 38억 원 | 2억 7,000만 원(+7.6%) |
| 과천 푸르지오 써밋(경기 과천) | 2층 23억 4,500만 원 | 13층 27억 원 | 3억 5,500만 원(+15.1%) |
출처: 파이낸셜뉴스(2025.10.1)가 소개한 실거래 사례. 차이와 증감률은 템휴 계산. 기사가 격차가 큰 사례로 고른 거래이고, 개별 거래는 집 상태, 향, 동 위치에 따라 달라질 수 있습니다.
이 두 사례에서는 같은 단지 안에서도 층에 따라 7~15% 차이가 났습니다. 과천 사례를 단순히 층수로 나누면 한 층 올라갈 때마다 약 3,200만 원입니다. 다만 이 차이는 층만의 값이 아닙니다. 고층일수록 조망과 햇빛이 좋고, 길에서 보이는 사생활 노출이 줄어들며, 같은 단지라도 고층 매물은 수가 적다는 점이 함께 반영된 값입니다.
새 아파트를 분양할 때는 이 차이가 처음부터 가격표에 들어갑니다. 2023년 말~2024년 초에 분양한 단지들을 보면, 층뿐 아니라 동·향·타입까지 나눠 가격을 매긴 곳이 많았습니다.
| 분양 단지 | 평형 | 분양가 범위 | 최저 대비 최고 |
|---|---|---|---|
| 포제스한강(서울 광진구) | 84㎡ | 33억~41억 원 | +24.2%(일반분양 42가구 모두 가격이 다름) |
| 이문 아이파크자이(서울 동대문구) | 84㎡ | 11억~14억 4,000만 원 | +30.9%(가격 108가지, 최고가는 테라스 세대) |
| 메이플자이(서울 서초구) | 49㎡ | 13억 5,000만~15억 1,700만 원 | +12.4%(54가구, 16단계) |
| e편한세상 원주 프리모원(강원 원주) | 84㎡ | 4억 5,440만~4억 7,850만 원 | +5.3%(최저가 1층, 최고가 15층 이상) |
출처: CBS노컷뉴스(2024.2.21), 한국부동산원 청약홈. 2023년 12월~2024년 1월 분양 단지입니다. 범위에는 층뿐 아니라 동·향·타입 차이가 함께 들어 있습니다(예: 포제스한강 84㎡는 5개 타입, 원주 단지는 84A 1층이 최저가, 84B가 최고가). 증감률은 템휴 계산.
이 네 단지만 보면 서울 두 곳은 같은 84㎡라도 최저가와 최고가가 24~31% 벌어졌고, 원주 단지는 5% 남짓이었습니다. 타입 차이도 섞여 있어 전부 층의 값은 아니지만, 조망과 입지 차이가 큰 곳일수록 층과 동의 값도 커지는 모습입니다. 서울 두 단지에서는 같은 84㎡의 가장 비싼 집과 가장 싼 집 사이에 3억~8억 원이 있었습니다.
3. 1층의 반란: 왜 1층을 2층보다 비싸게 팔까
오랫동안 1층은 가장 싼 층이었습니다. 그런데 앞의 포제스한강처럼 1층을 2층보다 비싸게 분양한 단지도 나왔습니다. 아이를 키우는 가구나 나이 든 가구에서는 1층이 선호되기도 한다는 것이 업계의 설명이고, 그 배경에는 층간소음이 있습니다.
| 층간소음 숫자 | 내용 |
|---|---|
| 법적 기준(직접충격 소음, 1분 평균) | 낮 39dB, 밤 34dB(2023년 1월 2일부터 각각 4dB 강화) |
| 법적 기준(최고 소음) | 낮 57dB, 밤 52dB |
| 이웃사이센터 상담 건수 | 2014년 2만 641건 → 2021년 4만 6,596건(정점) → 2025년 3만 2,662건 |
| 현장 측정에서 기준 초과 판정 | 2020년 18건 → 2024년 88건(약 5배, 2023년 기준 강화 영향 포함) |
출처: 뉴시스(2023.1.1, 2025.10.22), 아시아경제(2024.3.17), 머니투데이(2026.9.28), 뉴스토마토. 기준 초과 판정은 기후에너지환경부가 국회에 제출한 자료로, 기준이 강화되기 전인 2021년(41건)·2022년(64건)에도 늘고 있었습니다. 다만 전체 측정 건수가 공개되지 않았고, 연 3만여 건의 상담에 비하면 아주 적은 숫자입니다.
상담 건수는 코로나19로 집에 머무는 시간이 길었던 2021년에 정점을 찍은 뒤 줄었지만, 여전히 해마다 3만 건이 넘습니다. 층간소음은 아래로 내려갑니다. 1층은 아랫집이 없으니 아이가 뛰어도 민원을 걱정할 필요가 없습니다. 엘리베이터를 기다리지 않아도 되고, 1층을 필로티로 띄운 단지라면 실제 높이가 일반 2층 안팎이라 사생활 문제도 줄어듭니다.
그렇다고 2024년 최고가 거래를 층간소음 덕분으로 보기는 어렵습니다. 나인원한남은 대형 평형으로만 구성된 341가구 규모의 저층 고급 단지이고, 이 거래는 중개업소를 거치지 않은 직거래였습니다. 그해 6월 200억 원에 팔린 2위 거래도 같은 단지 1층이었습니다. 고층 아파트의 1층과는 다른 이야기지만, "1층은 무조건 싸다"는 공식이 언제나 맞지는 않는다는 것은 보여 줍니다.
4. 탑층: 위층이 없는 집의 장단점
반대쪽 끝, 꼭대기 층에도 비슷한 논리가 적용됩니다. 위층이 없으니 위에서 내려오는 층간소음 피해를 받을 일이 없고, 테라스나 다락을 붙인 특화 설계로 단지에서 가장 비싼 가격표를 다는 사례도 있습니다. 앞의 이문 아이파크자이도 최고가 세대가 테라스 세대였습니다. 2025년 최고가 거래도 47층 펜트하우스였지만, 면적이 넓은 초고가 단일 거래라 탑층 전체의 값으로 일반화하기는 어렵습니다.
하지만 일반 탑층에는 숫자로 드러나는 단점도 있습니다. 지붕과 바로 맞닿아 여름에 덥습니다. 대구의 한 대단지에서 1,140가구의 사용량을 계절별 넉 달(2009~2010년)로 나눠 분석한 연구를 보면, 24평형에서 탑층 가구의 월평균 전기 사용량(233.5kWh)은 가장 적게 쓴 층(198.0kWh)보다 약 18% 많았고, 33평형에서도 약 16% 많았습니다. 반대로 겨울(1월) 난방 가스는 1층이 중간층(8층)보다 20%대 더 썼습니다.
| 층 | 가격 흐름 | 장점 | 숫자로 보이는 단점 |
|---|---|---|---|
| 1층·저층 | 가장 싼 층이지만 2층보다 비싸게 분양한 사례도 | 아이 소음 걱정 없음, 엘리베이터 대기 없음 | 1월 난방 가스가 중간층보다 20%대 많음(한 단지 연구) |
| 중·고층 | 같은 단지 저층보다 7~15% 비쌈(사례) | 조망, 일조, 사생활 | 위아래 층간소음 모두 노출 |
| 탑층 | 특화 설계면 최고가인 사례도, 일반 탑층은 갈림 | 위층 소음 없음, 조망 | 여름 전기 사용량이 가장 적은 층보다 약 16~18% 많음(한 단지 연구) |
출처: 파이낸셜뉴스(2025.10.1), CBS노컷뉴스(2024.2.21), 김준현·최진호·엄정섭, 「탑상형 아파트의 층별 전기와 가스 부하량 비교평가」, 환경영향평가 20권 4호(2011). 에너지 수치는 대구 한 단지의 2009~2010년 자료로, 모든 아파트에 그대로 적용할 수는 없습니다.
5. 그래서 로열층은 어디인가
흔히 로열층은 전체 층수의 중간보다 위, 꼭대기 바로 아래까지를 말합니다. 하지만 숫자를 따라와 보면 로열층은 정해진 층 번호가 아니라 조건의 묶음에 가깝습니다. 한강이나 공원이 보이는지, 앞 동에 가리지 않고 햇빛이 드는지, 도로 소음에서 얼마나 떨어져 있는지, 그리고 누가 사느냐입니다. 같은 15층이라도 앞 동에 막힌 집과 트인 집은 값이 다르고, 아이 셋을 키우는 가족에게는 1층이 로열층일 수 있습니다.
템휴 해석 | 층의 가격 = 조망 + 햇빛 + 조용함 − 불편함
층마다 붙는 값은 높이 자체가 아니라 그 높이가 주는 조건의 값입니다. 그래서 층수대별 평균처럼 단지가 섞인 숫자로는 층의 값을 알 수 없고, 같은 단지·같은 평형·같은 동에서 층만 다른 거래를 비교해야 합니다. 분양을 받는다면 층별 가격표에서 기준층과 저층의 차이가 얼마인지, 1층이나 탑층에 특화 설계가 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 수천만 원 차이가 나는 층이 내 생활에도 그만큼의 값을 하는지 따져 보는 것이 진짜 로열층을 고르는 방법입니다.
템휴의 정리
오늘의 장면: 2024년 최고가 아파트 거래는 저층 고급 단지의 1층(220억 원), 2025년 최고가 거래는 47층 펜트하우스(290억 원)였습니다.
평균의 함정: 서울 84㎡의 31~40층 평균가는 1~10층의 2.5배지만, 높은 층이 있는 단지에 신축 고급 단지가 몰린 탓이 큽니다.
같은 단지 안에서: 보도된 두 사례에서 층에 따라 7~15% 차이가 났고, 서울 분양 단지 두 곳은 같은 84㎡에서도 최저가와 최고가가 24~31% 벌어졌습니다(동·향·타입 차이 포함).
1층과 탑층: 층간소음 상담이 여전히 연 3만 건을 넘는 가운데, 1층을 2층보다 비싸게 분양하거나 탑층을 특화 설계로 최고가에 내놓는 사례가 나왔습니다.
로열층: 정해진 층 번호가 아니라 조망·햇빛·소음·생활 방식의 조합입니다.
하늘 가까이 올라갈수록 비싸진다는 공식은 대체로 맞지만, 언제나 맞지는 않습니다. 층의 값을 정하는 것은 결국 그 집에서 보이는 것과 들리는 것, 그리고 그 집에 사는 사람의 생활입니다.
이상, 템휴 였습니다.
